둔촌주공 택지비로 보는 분양가 괜찮을까?
둔촌주공이 드디어 택지비 감정평가액을 강동구청으로부터 받았다. 원래 분양가 산정 시 앞으로 나올 분양가의 윤곽을 잡기 위한 가장 중요한 과정이 바로 택지비 감정평가이다. 이곳에서 결과값을 받게되면 거의 이 수준에서 벗어나지 않는 분양가가 나온다. 통상적으로 분양가는 택지비, 건축비가 거의 양축을 이룰 정도로 절대적인 파이를 차지함.
분양가 산정에서 택지비는 건축비를 능가할 정도로 절대적인 영향력을 갖춤. 이렇게 중요한 택지비 감정평가액 둔촌주공은 얼마를 받았을까?
둔촌주공 분양가 예상
1월 15일자로 받은 택지비 감정평가액은 평당 2,020만원이다. 이 금액은 객관적으로 산정된 가격임. 한가지 놓치지 말야야 할 점은 택지비 감정평가액이 일반분양가 평당 금액이 아니다. 여기서 더 +가 됨. 그래서 택지비가 2,020만원이라면 일반 분양가는 3,800만원선을 넘어버림.
거의 4천에 가까워질 수 있음. 이렇게 분양가가 나와버리면 59제곱 20평대 아파트는 9억을 넘어버린다. 당초 둔촌주공 분양가가 생각보다 매우 높게 나올거라는 전망이 많았는데 20평대에서 9억을 넘어버리면 기본 특별공급 물량은 씨가 말라버린다. 그리고 기본적으로 중도금대출이 어려워지기 때문에 자금동원이 어렵다.
그러나 택지비 감정평가액으로 분양가가 확정되는건 아니다. 여타의 건축비와 가산비 등 다른 변수가 개입할 틈은 있음. 이렇게 되면 오를 수 밖에 없는 둔촌주공 분양가의 뒷다리를 잡고 늘어질 수는 있음. 그러나 일단 분양가 산정에서 가장 중요한 시발점이라고 볼 수 있는 땅값에 대한 감정평가액이 쎄다는것은 앞으로 둔촌주공 분양가 역시 날카로울것임.
일단 분양가상한제가 살아있으니 올라간 택지비에 비해서 기타의 비용들을 유연하게 조정할 수 있다면 모두가 만족할 수 있는 분양가가 나오지 않을까라는 기대감도 있다. 이번에 나온 택지비 감정평가액. 둔촌주공은 확실히 다른 택지비 감정평가액에 비해서 상당히 높다.
강동구쪽 재건축 아파트 택지비 감정평가액이 평당 1,300만원대임. 이번에 나온 둔촌주공 감정평가액이 평당 2,020만원이니 갭이 크다. 확실히 택지비 감정평가액이 주변 공시시가 대비 강함. 이렇게 되면 분양가상한제가 제대로 작동하는지에 대한 의문이 생길 수 밖에 없음.
아무튼 둔촌주공 청약을 준비하는 사람들이라면 큰 마음먹고 도전해야겠다. 일단 본인의 자금동원력을 체크해야하고, 어차피 이렇게 분양가가 쎄게 나와버리면 경쟁률도 적어질 수 있다. 포기하는 사람 그리고 끝까지 가는 사람들 확실하게 나눠지기 때문에 깔끔해짐. 굳이 엄청난 주거비용 들여가면서 둔촌주공에 매달릴 이유 없이 미련 없이 떠날 사람들은 떠나면 된다.
반대로 둔촌주공에 진입하기 위해서 지금까지 가점과 자금을 준비한 사람들이라면 끝까지 가면 됨. 이렇게 산정된 분양가를 기준으로 양분이 된다면 경쟁률에 필터링이 생긴다. 물론 둔촌주공이 전국 청약이 아니고 서울 100% 당해로 당첨자를 선정하기 때문에 기존에 우려했던 미친 경쟁률은 줄어들것이다.
현재 둔촌주공 공적률은 꽤 진행이 됐다. 현대산업개발이 가장 빠르게 치고나가는 공적률을 보이고 있음. 둔촌주공은 이번달 택지비 감정평가액을 강동구청에서 받았기 때문에 이를 한국부동산원에 위탁. 적장한지의 여부를 검토받는다. 그리고 다시 공은 강동구청으로 넘어오게 되고 분양가심사위원회를 열고 최종 분양가를 결정하게 됨.
이렇게 순조롭게 모든 과정이 진행된다는 가정하에 2022년 상반기 일반분양을 예상하고 있음. 그러나 현재 시공사와 공사비 증액 문제로 사이가 안좋은 상태이다. 조합에서는 상반기 분양이 불투명하다는 말로 시공사를 압박하고 있음. 아무래도 이런 힘겨루기도 이번에 만족할만하게 받은 택지비 감정평가액으로 누그러질 가능성이 높다.
적어도 작년에 분양했어야 했던 둔촌주공이 지금까지 분양을 떠들고 있는것은 바로 조금 더 높은 분양가를 원했기 때문에 일정이 이렇게 지체가 된 것임. 둔촌주공 조합은 평당 3,700만원선을 마지노선으로 보고 있었음. 최초 둔촌주공이 두손에 받아들었던 분양가 평당 2,978만원에 비하면 거의 천만원이 올라간 수준이다.
이런 그림이 실제로 이번에 받은 택지비 감정평가액에서 실현이 되고 있는 상황이라 예상보다 빠르게 분양일정이 나올 수도 있다. 둔촌주공이 비싼 분양가로 나오더라도 주변시세와 비교해보면 반값 아파트 수준이다. 당첨되면 엄청난 시세차익을 먹을 수 있는 로또단지가 될 수 있다.
자금동원이 된다면 다른곳은 포기하더라도 둔촌주공은 절대 놓치면 안된다. 상대적으로 자금동원이 어렵다고 판단되면 가성비 좋은 다른 신축 아파트로 눈을 돌리는것이 막연하게 둔촌주공을 기다리는것 보다는 훨씬 좋은 전략임.
둔촌주공 공급규모
둔촌주공은 기존 5,930가구에서 재건축을 통해서 지하 3층에서 지상 35층, 85개동, 1만 2,032가구로 재탄생하게 된다. 중요한건 일반분양 물량이 무려 4,786세대에 다르는 막대한 물량을 쏟아낸다. 둔촌주공에 관심이 몰리는 이유가 바로 이것임. 거의 5천가구에 육박하는 일반분양으로 청약을 준비하는 사람들에게는 송파 생활권으로 진입할 수 있는 기회가 될 수 있음.