송도 럭스오션sk뷰 분양가 마진과 불편한 점
갑작스럽게 1월 20일 송도 럭스오션SK뷰가 입주자 모집공고를 발표함. 여기에 관심을 가져야 하는 이유는 바로 송도에서 랜드마크라는 타이틀을 가졌기 때문이다. 일단 모집공고가 나왔으니 확정 분양가를 살펴보자. 9억을 넘을지 말지 말이 많았는데 시행사에서 머리를 잘 굴렸음. 같은 평형대 고층쪽으로 9억 물량을 몰아넣고 나머지 층수는 중도금대출이 가능하게 8억대로 배치함.
송도 럭스오션SK뷰 분양가
84A = 8억 3천 ~ 9억 1천
84A1 = 8억 3천 ~ 9억
84B = 8억 3천 ~ 9억
84C = 8억 2천 ~ 9억
84D = 8억 8천 ~ 9억 1천
84E = 8억 4천 ~ 9억
84F = 8억 5천 ~ 9억 1천
84F1 = 8억 5천 ~ 9억
88T = 9억 7천
올라가는 층수에 비레해서 분양가도 오르는 점 기억하자. 나머지 중대형 평수는 10억을 초과해 18억까지 형성됨. 일단 중도금대출이 가능한 평수는 전용 84제곱에서 대략 788가구 정도 된다. 나머지는 9억을 초과하기 때문에 중도금대출이 불가능함. 송도 아크베이 보다는 분양가가 확실히 쎄다.
송도 자이더스타는 84제곱에서 중도금대출이 아예 안되는 평형이 대부분이었는데 이번에 나온 송도 럭스오션SK뷰는 머리를 잘 굴려서 아크베이와 자이더스타와는 또 다른 길을 가고 있다. 아무튼 계속해서 높아지는 분양가. 집값이 떨어진다는 기대속에서 분양가도 내려갈거라는 바램은 현실적으로 어렵다고 본다. 그러니 빠르고 확실하게 내집을 가져야 할 것 같은 분위기임. 주변시세를 보면 송도 힐스테이트 레이크2차 30평대가 12억에 시세를 형성해 안전마진이 3억 정도는 된다.
발코니 확장비를 보면 84제곱이 3천 5백 정도 수준으로 좀 비싸다. 분양대금일정은 계약금을 10%씩 두번으로 쪼갬. 이것도 잔머리를 잘 굴림. 20%를 한꺼번에 내놓으면 부담스러우니 나누어 둠. 일단 계약금 20%부터 확보하고 들어가겠다는 시행사가 많아졌다. 결국 실질적으로 계약금 20%, 중도금 50%, 잔금 30% 순으로 진행됨.
중요한건 대출. 9억 이하에라는 기준점이 있다. 이자후불제 적용. 분양대금의 40%가 나온다고 공지함. 그나마 84제곱에서 800가구 정도가 중도금대출이 된다는 점으로 위안이 됨.
송도 럭스오션SK뷰 공급규모
지하 2층 ~ 지상 49층, 총 7개동으로 굵직한 단지이다. 이것저것 떠나서 일단 1,114가구 모두 일반분양으로 나온다. 기본 9억 초과분이 평형마다 섞여있기 때문에 특별공급이 전혀 없다는 점이 매우 아쉬움. 평형스타일은 가지각색. 84제곱에서 143제곱까지 있다. 여기는 84제곱 물량만 천세대를 넘는다.
중도금대출을 레버리지로 이용한다면 중도금을 충분히 활용할 수 있음. 그리고 85제곱 이상에서 50% 추첨제 비율이 있지만 실제로 고가의 평형으로 접근해야해서 비현실적이다. 단지배치도를 보면 V자형으로 서해안을 바라볼 수 있는 오션부가 나온다. 105동, 106동, 107동이 조망 프리미엄을 붙겠고, 주로 84D가 많이 배치됨. 그래서 분양가도 84중에서 은근 10층 이후부터 9억을 치고 올라가고 있음. 이게 다 조망권 때문이다.
평면도를 보면 84A는 4bay 판상형 구조에 맞통풍, 드레스, 펜트리, 파우더룸이 전부 있음. 84A1은 같은 구조로 보면 되고 84B 또한 같은 구조이다. 84C는 알파룸이 있음. 84D도 같은 구조이다. 여기가 조망 프리미엄이 붙을 가능성이 높아서 알파 공간까지 배치한것으로 보임.
84E는 주방쪽으로 약간 들어간 구조임. 알파 공간이 없다. 84F는 타워형 구조이다. 84F1 역시 타워형, 88T는 알파공간이 있고 구성이 밀도가 있다. 96T도 비슷한 구조이고, 97T 발코니는 조금 작아보인다.
104T도 비슷한 구조의 발코니이고, 105T 역시 같은 구조, 137T는 구성이 오밀조밀 하고 발코니 있다. 139T 역시 같은 구조. 141T 확실히 중대형 평수라 넓직하다. 143T도 같은 구조임. 전체적으로 평면은 잘 뺐다. 조망권이 강조된 곳이라 창문이 굉장히 많음.
송도 럭스오션SK뷰 입지
주변에 있는 역을 찾아보면 센트럴파크역이 대략 2km~3km 거리라 도보권은 아니다. 자차를 이용해야만 커버가 가능함. 그리고 교통호재가 있음. 인천대입구역으로 GTX-B가 들어와 서울까지 거리도 획기적으로 줄어든다. 주변 학교도 초등학교와 고등학교 부지가 예정돼 A9블록에서 접근성은 괜찮게 나온다. 주변 상권은 도보로 이용하기에는 불편하다. 그리고 주변 공원들이 워낙 다양하게 자리잡고 있는 위치이다.
송도 럭스오션SK뷰 청약자격과 일정
인천시 서울수도권 각각 50% 당첨비율을 가진 단지이다. 서울 경기 인천 거주자라면 누구든 지원이 가능함. 규제사항으로는 전매제한 소유권이전등기시점까지 재당첨제한 10년, 실거주의무는 없다. 분양일정은 2월 7일 1순위, 2월 8일 2순위, 당첨자 발표날은 2월 14일이다.