장위4구역 자이 분양가 괜찮을까?
대단지 재개발 지역이면서 동시에 대규모 일반분양인 장위4구역 뉴타운 재개발 단지. 여기에 대한 기대가 큰 이유는 올해 분양을 앞두고 있는 단지들이 있기 때문이다. 장위동은 4구역, 6구역, 10구역이 대장단지로 불리는데 그만큼 속도도 빠르고, 규모도 매머드급이기 때문에 분양시장에 내놓기만 하면 주변 아파트 시세를 바로 리드할 입지이다.
장위 구역 중 중앙에 위치한 8, 9구역이 해제되는 악재가 있었지만, 공공재개발이라는 호재를 다시 달게 됐음. 죽다 살아난것인데 특히 장위 8과 9구역은 지역 주민들도 환영하는 개발이라서 속도는 굉장히 빠를것이다. 장위 12구역도 공공재개발로 진행중이고 아무튼 장위 뉴타운은 기본적으로 버려질 구역이 없을 정도로 모든곳이 활성화 될 전망이다.
향후 장위 뉴타운이 건설을 마치면 서울시 뉴타운 중에서 시세를 이끌어갈 곳이다. 현재 가장 빠른 속도로 개발중인 장위 4구역은 이번달 3월에 구청으로부터 착공신고필증을 교부 받았다. 엄청난건데 이유는 본격적으로 건물을 올리기 위한 공정의 첫단추이기 때문이다. 4월에 본격적으로 착공에 들어가면 일반분양도 가시권 안에 들어온것인데 하나씩 살펴보자.
장위 4구역 자이 공급규모
장위 4구역은 GS건설이 시공을 맡았다. 자이라는 이름으로 나올것이고, 장위뉴타운에서 가장 돋보이는 브랜드 네임으로 벌써 경쟁력을 기대할 수 있다. 단지규모를 보면 지하 3층 ~ 지상 31층, 31개동, 총 2,840세대로 이 중 일반분양 물량이 무려 1,335세대이다. 거의 3천세대가 넘는 대규모 단지. 게다가 일반분양 물량이 미쳤음.
아마 정비사업단지 중에서 이 정도로 사업성이 좋은곳 찾기 힘들 정도로 물량이 엄청남. 그러니 재건축, 재개발이 굉장히 중요한것이다. 특히 서울은 땅이 부족하기에 건물을 올릴만한 부지가 포화이기 때문에 턱 없이 부족한 부지 문제를 해결하기 위해서는 정비사업이 필요하다. 그리고 이로 인해 주변에 낙후된 건물들로 경쟁력을 읽었던 자산들이 다시 숨을 쉬게 된다.
장위 4구역 자이의 평형스타일은 49제곱 ~ 97제곱으로 다양하게 빼놨다. 일반분양으로 나오는 물량은 메인이 선호도가 높은 59와 84평형이다.
장위 4구역 자이 분양가
여기는 분양가상한제가 적용되는데 작년 한 해 정비사업조합측은 급등한 서울의 집값 대비 분양가를 조금이라도 올리려고 발악을 했었음. 가뜩이나 분양시장도 얼어붙은 상황에서 분양가를 더 높이기 위해 시기를 계속 뒤로 미뤄었었음. 늘 분양가는 시간이 문제다. 주변 시세가 치고 나가면 꼭 뒤늦게 올라간 집값 시세를 흡수 한 채 분양가를 비싸게 내놓음. 그러니 청약하는 입장에서는 당황스러울 수 밖에 없다.
장위 4구역 분양가 역시 전년 대비 훨씬 비싸게 내놓을 가능성이 높다. 장위 7구역 꿈의숲 아이파크가 2018년에 분양했는데 당시 분양가는 59타입 기준 4억 9천선이었고, 84타입이 6억 2천 수준이었다. 3년이 지난 지금은 59타입이 11억, 84타입은 13억으로 올라버림.
정말 서울 집값이 미친듯이 오른걸 알 수 있음. 이러한 주변 시세의 압력이 이후 새롭게 분양하는 단지들에게 큰 영향을 줄 수 밖에 없다. 분양을 앞두고 있는 조합으로써는 눈이 돌아갈 수 밖에 없다. 그래서 장위 4구역 자이의 추정되는 분양가는 84제곱 기준으로 8억 가까이 나올거라고 봄.
재작년만 해도 6억대라는 이야기도 나왔지만, 이제 이 금액도 터무니없어졌다. 그럼에도 불구하고 8억대의 분양가에 진입해도 여전히 주변 시세 대비 차익이 나온다. 서울의 다른 뉴타운을 따라잡기 위한 경쟁력은 충분한 상태임. 시세차익은 무려 최소 5억을 바라봐도 될 정도임.
장위4구역 자이 입지
근처에 있는 돌곶이역은 도보로 5분이면 갈 수 있는 초역세권이다. 초대규모 단지에 도보 5분 역세로 이미 경쟁력은 끝판왕임. 게다가 더블 역세권이며, 교통호재까지 깔렸는데 바로 GTX-C 노선이 광운대역을 지나간다. 이렇게 되면 강남과의 접근성도 아주 좋아진다. 또 동북선 경전철이 꿈의숲 코오롱하늘채 앞으로 지나간다.
장위 4구역 자이와는 거리가 조금 있지만, 그래도 인근에 이런 교통호재가 생긴다는것은 간접적인 영향을 받는다. 동북선은 왕십리에서 상계동까지 이어진다. 왕십리를 거쳐서 강남으로 가기에도 좋음. 학군은 장위초, 석관초 등 주변에 갈 수 있는 학교가 많고 동북경전철을 통해서 노원구 학원가로 가기에도 용이하다.
장위4구역 청약자격과 일정
서울 당해 우선공급 100%에 청약통장 2년 이상, 과거 5년내 당첨 이력이 없어야 한다. 특별공급과 일반공급으로 진행되고, 분양은 4월 착공 이후로 상반기를 넘기고 하반기가 시작되는 시점에 분양시장에 나올것이 예상된다.
그리고 이건 우리집 댕댕이다.
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