초월역 힐스테이트 청약 넣기 전 체크사항
초월역 힐스테이트는 1블록, 2블록 분양일을 나누어서 두 곳 전부 넣을 수 있었으면 더 좋았을텐데 모집공고를 보니까 같이 진행해서 아쉽다. 당첨자 발표일이 1월 5일로 같아 한 블록만 선택해서 넣어야함. 블록간의 눈치싸움 벌어질텐데 1블록, 2블록 어떤 차이가 있느지에 대해서도 알아보자.
초월역 힐스테이트 청약조건 & 분양일정
비규제지역으로 장점이 상당히 많다. 하나씩 살펴보면 먼저 만 19세 이상 세대주, 세대원 모두 가능함. 즉, 모두가 가능하다. 그 다음 광주시, 경기도, 서울특별시, 인천광역시 거주자. 수도권은 전부 가능함. 그리고 청약통장 가입은 1년 이상만 되면 된다. 원래 규제지역의 경우 2년 이상이어야 하는데 여기는 1년만 지나면 된다. 그리고 예치금은 충족해야함.
또 어떤 장점이 있냐면 바로 전매제한이 6개월 밖에 안된다. 즉, 여기 당첨되면 바로 내년 여름에 분양권 거래가 가능해져 메리트가 상당하다. 그다음 유주택자도 1순위 청약이 가능함. 이거는 이제 처분조건이 들어가지만 아무튼 1순위 청약이 가능하고 재당첨제한이 없는 점도 굉장한 이점이다.
조정지역의 경우 5년 재당첨제한이 걸려있어 5년 내 당첨이력이 있으면 조정지역에서는 청약을 넣을 수 없는데 초월역 힐스테이트처럼 비조정의 경우에는 상관없이 청약 신청이 가능함.
또 하나 알아야 할 것이 있는데 바로 광주시에 1년 이상 거주자에게 동일 순위내에 경쟁시에서 우선권을 주기에 아마 여기느 광주시에서 끝날 것으로 보인다. 그리고 공고문에도 적혀있듯이 청약 신청자는 1, 2블록 중복 청약이 불가능하니 꼭 유의하자.
이제 또 비규제지역이라서 장점이 남아있다. 84타입 이하에서는 추첨제 60%를 적용해줌. 조정지역의 경우 추첨제 씨가 말랐는데 여기는 60%나 되고 84타입 이상에서는 추첨제가 100%이다. 가점이 전혀 필요 없음. 본인 가점이 낮다면 여기를 놓치지 말자. 또 좋은점은 자금조달계획서 때문에 골머리 아픈 사람 많은데 여기 비조정지역은 6억 이상 주택거래시 제출이기 때문에 큰 평수 빼고는 자금조달계획서를 작성하지 않아도 된다.
이제 분양일정을 보면 27일 특별공급을 시작으로 28일 1순위 청약을 시작함. 여기도 다행히 지금 12월에 분양이 나왔기 때문에 내년에 집단대출 DSR 규정에 포함되지 않음.
초월역 힐스테이트 공급물량
실제 공급물량을 보면 먼저 1블록은 591세대이고 24년 6월 예정이다. 지금이 12월이니까 2년 6개월 정도 걸림. 그 다음에 1블록의 경우 평형 스타일이 59, 74, 84로 나뉘어짐. 즉, 1블록에는 대형평수가 없다. 여기서 60% 추첨제가 나오는 것임. 평형과 타입이 많기 때문에 개인적으로 이 부분도 눈치싸움이 벌어질 예상임. 물량이 가장 많은건 84타입이다.
이제 2블록을 보자. 여기는 506세대이다. 59타입은 없고 64, 74, 84타입으로 이루어짐. 그리고 대형평수 101타입도 있다. 그런데 물량이 적기 때문에 100% 추첨이라고 해도 26개의 물량뿐임. 오히려 지금 84타입 물량이 더 많이 나왔다. 그리고 중간에 낀 평수인 64도 있음.
초월역 힐스테이트 분양가
예상보다는 비싸게 나왔다. 예전에 봤을 때는 4억 중반에서 5억 정도 나올거라고 생각했는데 가장 비싼게 5억 중반까지 나옴. 그리고 101타입은 6억 5천이고, 가장 싼 분양가는 3억 중후반 정도한다. 그러면 분양가를 5억 5천으로 잡고 주변 시세와 비교해보자.
여기 위치가 이름에 걸맞게 초월역 앞에 위치함. 지도를 보면 이곳의 최대 장점은 바로 판교역이다. 여기는 이미 지하철 경강선이 깔려 있어 초월역에서 타면 20분 내로 판교에 도착 가능함. 이게 가장 큰 장점이라고 볼 수 있음. 다만, 이쪽 동네가 많이 개발된 동네가 아니다.
최근에 완공된 주변 단지를 보면 초월역모아미래도힐스파크라고 2021년 6월에 거래가 됐는데 6억 3천까지 거래됨. 현재 가장 싼 매물도 6억 8천에 나오고 있고, 그 뒤로 7억 ~ 7억 5천에도 나오고 있음. 그래서 지금 여기 시세로만 봤을 때는 우선 거래된게 6억 3천. 그 다음 호가로 나온게 약 7억 정도라고 보면 됨.
그리고 옆에 단지로 가면 2004년식. 17년 된 아파트가 있다. 여기가 위치는 가장 좋지만 연식이 너무 오래됐고, 최근 거래된 금액이 6억 3천까지 나옴. 여기 매물로 나오는것도 실제 거래된거와 비슷하게 6억 중반 정도에 나오고 있음. 여기 시세를 정리하자면 6억 3천 ~ 5천 정도이고 신축 단지의 경우 호가 기준에서 6억 8천 ~ 7억 5천까지 간다고 보면 됨.
그러면 실제로 초월역 힐스테이트가 들어와도 여기 가격이 최소 신축 단지의 가격은 따라갈거라서 아무리 못해도 6억 중후반에는 시세가 형성됨. 그런데 지금 여기 분양가가 5억 5천이다. 예전보다는 시세차익이 그렇게 크진 않지만 최소 1억 정도는 마진이 남음.
그리고 잘 생각해야하는게 여기는 비규제지역이다. 더군다나 전매제한이 6개월임. 즉, 여기는 당첨되고나서 빠르게 팔 수 있음. 현재 가격으로 시세차익이 1억정도 나니까 이게 별로라고 생각들면 6개월 뒤에 프리미엄 받고 던지면 되는거고. 그 다음 투자자들한테는 좋은 점이 있는데, 바로 6개월 뒤에 여기 초월같은 경우 나중에 가치가 더 상승해서 1억보다 더 오른다고 전망하면 6개월 전부터 여기에 매수 문의를 하면 프리미엄을 주고 구매가 가능함. 아무튼 이 6개월 뒤에 분양권 거래가 활발하게 이루어질 거라고 보면 된다.
초월역 힐스테이트 체크사항
전매제한의 경우 6개월이고 중도금 대출은 이자후불제로 진행될 예정임. 처음에 언급한 경기도 광주시 1년 이상 거주자에게 우선권을 줌. 결론을 내자면 여기는 청약조건이 조정지역보다 훨씬 풀린 곳이라 누구나 접근하기 좋고, 계약금 10%로 5,500만원 정도가 필요해보인다.
그래서 여기 장점으로는 84이하 타입도 60% 추첨제 물량이 있고, 84이상에서는 100%, 그리고 6개월 뒤 전매가 가능한 곳이라서 정말 장점이 많음. 그리고 101타입 말고는 자금 조달 계획서도 작성할 필요가 없음. 중도금대출은 비규제지역이라서 60%까지 나올거고, 재당첨제한기간도 없다. 그래서 비규제라는 말 자체가 규제가 정말 없는것이라서 자유롭다고 보면 된다.