레고랜드 부도 사태 완벽 정리 금융권 신뢰는?

레고랜드 부도 사태로 인해 부동산PF 대출 이슈가 붉어지고 있는데 자세히 알아보자. 강원도가 춘천 레고랜드를 짓는 과정에서 투자자들한테 빌렸던 돈을 갚지 못하는 사태가 벌어지면서 지금 금융권으로 여파가 계속 옮겨가고 있다.

레고랜드 사업 내용

LOI (Letter of Intent) = 투자 의향서: 투자자간 예비전 합의
MOA (Memorandom of Agreement) = 투자 합의각서: 당사자간 합의 내용 기록 문서
MOU (Memorandom of Understanding) = 투자 양해각서: MOA를 구체화한 문서

한국 레고랜드 스토리를 살펴보면 2011년에 영국에 멀린사와 MOA를 체결한 건 전 강원도지사 최문순 시절이다. 2012년에  엘엘 개발이라고 하는 시행사가 설립돼서 사업을 시작했음.

그 당시에 강원도가 800억 원을 투자하고, 엘엘 기반의 지분을 강원도가 44%를 갖게 된다. 그리고 2013년 10월에 본 계약을 체결하게 되고 '엘엘 개발'이라고 하는 시행사가 800억 원 투자를 받았지만 이상의 사업자금이 필요했다. 부지 매입을 비롯해서 개발 등을 해야 되니까. 아래와 같은 행동을 함.

엘엘개발 PF-ABCP 발행

문제점을 쉽게 이해하기 위해서 간단한 용어 정리하고 들어감. 엘엘개발은 개발 비용을 위해 PF ABCP (Asset Backed Commecial Paper)라는 걸 발행함. 여기서 PF는 Project Financing으로 우리가 집을 담보로 대출 받듯이 프로젝트로 대출을 받는거라고 보면 된다.

- ABCP

AB = 자산 담보
CP = 기업 어음 (단기자금 조달수단)
ABS = (자산유동화증권) + CP

예를 들어서, 대출한 자금을 다시 빨리 회수해가지고 또 이 돈으로 쓰고 싶다면 대출 유동화라고 해서, 다른 투자자들한테 판매한다. 이게 ABS라고 하는 건데 이렇게 자금을 판매하는 걸 CP 형태로 발행하면서 ABCP라고 하는 거다.

그 당시에 이제 KIS 춘천개발 유동화라고 하는 SPC 특수목적법인을 설립해서 자금을 조달하게고 한국투자증권이 주관사로 들어갔다. 그리고 강원도가 신용보강을 해줌. 보증 서주는거라고 보면 됨.

그리고 강원도가 보증을 서면서 A1등급을 받았다. A1 등급은 트리플 A 등급이랑 같은 수준이다. 최고 등급 신용평가임. 지방정부가 보증을 해주는데 디폴트 안 날 거라고 보는 것임.

 

즉, 사업성 평가 안 하고 그냥 보증기간만 보고 A1 등급을 줘버림. 그래서 얼마를 조달했느냐? 2,050억 원을 조달했다.

레고랜드 문제점

사업이 시작되는데 문화재가 대규모로 발굴이 됨. 그래서 2013년부터 2017년까지 총 4년 8개월간 조사가 시작됐다. 그래서 1266기에 선사시대 거주주가 발견이 되고, 그 다음에 선사시대 149기의 적석무덤이 나와버림.

이런 선사시대 대규모 도시가 발견된 거는 처음이라고 하는데 문제는 이걸 덮어버렸음. 흙을 위에 덮어서 그냥 묻어두기로 함. 아무튼 2017년에 복토가 되면서 사업이 다시 재개가 된다. 그래서 2018년 12월에 어떤 계약이 되냐? 총괄개발협약(MDA)이라고 다시 계약 수정이 된다.

MDA를 체결하면서 어떻게 바뀌었냐? 유적지를 발굴하면서 몇 년간 강원도의 이자 비용만 엄청 나가니까 재정난으로 인해 포기하고 사업 주체 시행사가 멀린으로 바뀌었다.

사업계획이 변경되면서 당초에 엘엘개발이 시행될 때는 엘엘개발이 2,300억, 멀린이 1,000억 원을 투자하기로 했었는데 바뀌어버림. 그래서 멀린이 시행하는 걸로 바뀌고 엘엘개발이라는 회사가 강원중도개발공사 GJC로 이름이 변경됨.

그래서 MDA를 통한 계획이 어떻게 됐냐? 2단계에 걸쳐서 사업비 5,270억 원을 투자하기로 바뀌었고 멀린이 총 4,470억 원을 부담하기로 함.

레고랜드 사업비

MDA를 통한 게획 = 2단계 걸쳐 사업비 5,270억 / 멀린이 4,470억 부담하기로 변경

- 1단계: 2,600억 (테마파크): 강원중도개발 GJC 800억 부담 (30.8% 수익)
- 2단계: 2,270억 (씨라이프, 워터파크, 호텔 증축 등)

1단계 2,600억 2단계 2,270억 이것이 강원도가 설명했던 내용인데 하빛면 4,870억으로 400억이 부족하다. 일단 사업 내용이 맞지 않아 이상함..

아무튼 강원중도개발이 수익을 30.8 %를 가져가기로 했다고 처음에 얘기함. 이게 중요하니 기억해두자. 그리고 2단계 2,270억 원을 추가로 투자해서 사업을 확정하기로 하는데 이게 또 계약서상으로 불명확하다. 멀린이 투자로 진짜 투자할지 아직 잘 모름.

그런데도 어떻게 되냐? 2,270억을 투자하기로 하면서 여기에 대한 대가를 많이 줬다고 얘기를 했음. 일단 최대 100년간 토치 무상 임대는 애초에 줬던 거고. 다음에 레고랜드의 2,600 억 투자 수익 배분이 아까 30.8 %였는데 멀린이 추가 투자를 해주니까

27.8%를 인센티브로 멀린에게 또 준다. 그래서 강원도가 받는 게 실제로 3%밖에 안되면서 강원도는 챙기는게 없다고 봐도 됨. 근데 거기다가 400억 미만의 매출이 발생하면 그나마도 멀린이 다 챙겨간다. 강원도는 대체 뭘로 수익을 낼까?

돈을 생각보다 많이 쓴 강원도

가져가는것도 없는 테마파크 외 주차장을 비롯한 모든 기반시설은 강원도가 만들어 줘야 하는것이 계약이다. 강원도가 이것 때문에 돈을 많이 쓰게 됨. 결국 추가로 예산을 따기는 어렵고 강원도는 꼼수를 부린다.

강원도는 수익성이 낮은 컨벤션 센터를 건립하면서 주차장을 공유하려고 했는데 난항에 부딪히면서 센터 건립은 무산됨. 근데 이 과정에서 꼼수를 부릴 수 있게 됨.

센터 건립은 무산되고 주차장을 짓기 위해 부지를 재매입에 쓰인 비용이 362억으로 강원도는 투자 비용과 합쳐서 총 1,062억을 쓴 상황에다가 이제 기반 시설 + 중도개발공사 + 진입교량 다 해서 총 투자액이 4,000억 이상으로 불어나버린다.

원래 초반 레고랜드 계약 내용에는 1단계에서 강원도는 800억 투자해서 지분 30.8%를 가져가는것이고, 멀린은 1,804억 투자해서 각각 지분을 나눠갖는것인데 멀린은 투자금이 변한게 없지만, 강원도는 생각보다 비용이 너무 크게 나간 상황이다.

게다가 13~19년까지 이자비용으로만 250억이 나갔고, 코로나로 인해 사업 지연에 이자부담이 더 커짐. 결국 ABCP를 재발행하게 된다. 이제 주관사는 BNK증권으로 변경이 되고 2020년에는 SPC '아이원 제1차'가 설립됨.

강원도가 노리던 것

이번에도 강원도가 보증한다니까 A1 등급을 받으면서 11개 기관이 재발행한 ABCP에 2,050억을 투자했다. 그리고 이 돈을 강원중도개발공사에 대출해줌. 이제 강원중도개발공사가 받은 돈은 3천억이 넘는다.

강원도는 이 프로젝트로 무엇을 하려 했냐? 관광객을 200만명 이상 모으고 고용도 9천명 + 지역관광 활성화를 목표로 사업을 시작했음.

생각보다 인기없는 레고랜드

주변 인프라 + 접근성이 떨어지면서 레고랜드를 까보니 성과는 3달만에 반토막이 나버렸다. 그럼 강원중도개발공사는 수익을 어떻게 내야하냐? 결국 땅을 팔아서 돈을 만들어야 한다. 그런데 용지매각이 난항에 부딪힘. 코로나도 덮친데다가 금리고 미친듯이 올라버림..

결국 ABCP 상환이 불가능해졌다. '아이원 제1차'가 돈을 갚아야 하는 기간은 2022년 8월 29일까지였다. 그러나 위와 같은 상황으로 갚지 못함. 그래서 주관사 BNK증권은 차환 발행을 시도함. 일단 연기를 해준것인데 강원도가 갑자기 "아 몰랑 나 이거 못갚아 회생신청할래!"라면서 디폴트를 선언함.

 

이걸 레고랜드가 파산했다고 기사나던데 엄밀히 따지면 테마파크 디폴트는 아니다. 주변 부지를 개발한 강원중도개발공사가 디폴트임. 그래서 멀린은 수익이 나고 있다.

레고랜드 사태 여파는?

지방정부가 디폴트를 선언한건 처음이다. 그리고 기관들이 ABCP 투자한 이유는 사업성은 따지지 않고 강원도가 보증을 섰으니까 들어간것인데 이렇게 뒤통수를 때린다?

그럼 이제 정부 신용도가 떨어지면서 ABCP를 발행해도 투자가 없거나 신용등급이 이제는 낮게 평가돼 금리는 오를것이다. 아주 큰 똥을 만들었음.

그리고 이 똥은 치워지지 않고 자금을 막아버리는데 결국 대출이 힘들어져 부동산 투자 리츠 기업들이 자금조달이 힘들어지면서 주가는 떨어져버린다. 이게 다 프로젝트 파이낸싱 PF에 의한 일임.

CP금리를 보면 2% 초반대에서 레고랜드 사태 이후로 4%까지 치솟았다. 금리가 이렇게 오르면 기업들이 사업을 하기 힘들어짐.

회사채 조달도 난항을 겪고 있다. 레고랜드 사태로 인해 한전에서 회사채 4천억을 조달하려 했는데 1,200억 유찰됨. 한국도로공사 또한 1천억 자금을 조달하려했으나 전액 유찰되버렸다. 아주 난감한 상황임.

이러한 일들이 발생하니까 뒤늦게 강원도는 어떻게든 레고랜드 똥을 닦을테니까 걱정하지마라 했으나 이미 거하게 싼 똥을 치우기란 쉽지 않음. 결국 정부도 나서서 50조를 풀어버리면서 급한 불은 껐는데 한번 리스크를 겪은 금융권들이 신뢰를 다시 쌓기란 어려울것으로 보임.

대환대출 위험한 이유와 사기치는 방법