창릉신도시 사전청약 빨간불 괜찮을까?

청약이 코앞인데 보상율이 0%이다.. 토지주 반발의 창릉지구에 빨간불이 들어왔는데, 창릉 지구는 정부가 주도적으로 진행한 3기 신도시인데 그중에 25번 고양창릉. 현재 12월 사전 청약을 받는 단지임. 토지보상 0%란 말은 토지를 하나도 확보하지 않은 상태에서 창릉신도시 사전청약을 받겠다는 것임.

만약 내가 창릉 토지주라면 기분이 매우 나쁠듯. 아직 협상도 안하고 돈도 못 받았는데 내 땅에서 살 사람을 미리 구하는것이니 말이다. 현재 정부에서 시행하고 있는 이런 3기 신도시나 대규모택지개발지구 등의 기반은 지주택과 동일하다.

창릉신도시 사전청약 망했나?

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만약 내가 지주택으로 짓고 싶은 땅이 있으면, 기존에 여기 살던 사람이 아니라 갑자기 외부에서 투자자들을 모집해서 돈을 받는다. 그리고 이 돈으로 토지를 사서 아파트를 올리는 구조임. 이러다보니 지주택은 리스크가 있는데 바로 토지를 95% 이상 확보해야되는데 이게 쉽지 않고, 어렵다.

그래서 대부분 지주택들이 힘든길을 걷고 있는데, 지금 사전청약 3기 신도시와의 차이점은 지주택의 주체가 정부인것임. 95% 토지를 확보하는데 쉽지 않지만 아무튼 정부가 나서기 때문에 진행이 가능한것임. 그러나 그럼에도 불구하고 현재 창릉신도시 같은 경우는 토지보상이 0%임. 우려했던일이 터진거다.

토지보상 관련해서 진척이 전혀 없는데 땅 주인 허락도 없이 사전청약을 받고 있는 상황이 참 웃긴거다. 사전청약을 고작 10일도 안남긴 가운데 토지보상절차 마저 시작되지 않으니 토지주들은 단단히 화가남. 당초 정부는 창릉지구 보상정차를 연내 시작해 내년까지 마무리해서 25년 말부터 입주를 시작할 계획이었다고 함.

 

창릉신도시 사전청약 위치

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일산 옆으로 위치는 정말 좋다. 3호선이 위로 지나가고, GTX 라인이 통과해서 지나감. 교통 계획만 보더라도 새로운 지국 만들어지고 나면 새로운 지하철역이 연결됨. 여기 거주하는 사람들은 고양선을 타고 디지털미디어시티역 노선을 이용해도 되고, GTX-A를 타도 됨. 교통 측면에서 상당히 좋은데

입지 측면에서도 서울과 가깝게 살을 맞대고 있어서 차로 출퇴근 하는 사람들도 위치가 좋음.

창릉신도시 사전청약 토지보상 왜 안됨?

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이유는 바로 양도세 부담을 덜어줘야 협의한다해서임. 국토부가 작년 올해 사전계획을 발표하면서 토지보상이 끝난 지역부터 청약을 추진한다는 원칙을 밝혔는데, 과거 사전청약을 통해 입주자를 정해두고 정작 신도시 조성은 늦어져 상당수의 당첨자가 10년 이상 입주하지 못하는 사태 때문이라고 함.

그런데 3기 신도시 사전청약은 처음이 아니다. 과거 사례를 보면 지금의 사전청약은 사전예약제로 불렸음. 2008년도에 실제로 시행되고 2011년도에 폐지가 됐음. 이때 당시에 벌어진 대표적인 사례를 알아보자.


1. 사전청약 때문에 10년째 떠돌이

하남 감일지구에서 벌어진 일인데 이 단지가 대표적으로 사전청약 하고 10년 뒤에 완공된 단지였음. 2021년 10월 완공으로 목표로 아파트 공사가 한창이라고 했는데, 이 단지가 언제 사전 청약을 했냐면 무려 2011년 11월에 사전청약을 했다.

감일지구 사전예약자 피해대책위원회라고 생애최초 기회는 생애 최악이 되버렸고, 신혼부부는 학부모가 되면서 10년 동안 희망고문만 받아온것이다. 원래는 2015년도에 입주 계획이었는데, 하남 감일지구는 창릉신도시 사전청약 우려점인 토지보상 문제와 문화재 발굴, 인근 지구와 통합개발 무산 등으로 본 청약이 2018년에나 진행됐음.

이제 잘풀린 단지에 대해 알아보자.


2. 로또 아파트 위례신도시

2011년 위례신도시에서 대규모 미분양이 났는데, 이걸 주운 사람들은 돈복사한거다. 이 당시 추정 분양가가 얼마인지 보면, 위례 A1-13에서 59타입 추정 분양가가 무려 3억이었다. 그리고 84타입 사전 청약가는 4억 6천임. 지금 생각하면 굉장히 싼 금액이다.

현재 위레 84타입은 15억정도 함. 59타입도 거의 12억이라서 시세차익이 10억정도 나는거고 아무튼 핵심은 추정 분양가가 저랬는데, 실제 본 청약에서는 얼마였냐? 일단 본 청약은 2011년 11월에 나왔는데, 2010년 2월에 사전청약을 받았음. 기간이 1년 반 뒤에 바로 본 청약에 들어갔고,

본 청약에 실제 가격은 59타입은 3억이다. 추정 분양가보다 오히려 싸게 나왔음. 그런데 싸게 나온 이유를 보면 사전청약 받을 당시가 2010년이었고, 모집공고 받은 날이 2011년인데 2008년, 2010년, 2011년에 무슨일이 있었냐면 바로 부동산 하향기 때이다.

2008년 리먼브라더스가 터지고 부동산이 거의 4년에서 5년 정도 침체기에 들어갔음. 그래서 이때는 바닥이라고 생각하면 되기 때문에 분양가가 쌌음. 그리고 84타입도 보면 4억 5천에 나와서 기존 추정 분양가보다 저렴했기에 여기는 성공적인 사레였다.

토지보상 절차를 시작하려면 감정평가를 받아야하는데 지금 주민들 반대로 감정평가업체 조차 선정을 하지 못하고 있음. 이유는 보상규모가 터무니 없이 적다는데 자세히 살펴보면 최근 몇 년 동안 부동산 가격이 폭등하면서 공시시가 역시 뛰었는데, 토지 보상 기준은 2019년으로 한다고 함. 거의 양아치 수준이다.

최근 발표난 공시시가가 공동주택가격의 경우 작년에 20% 올랐고, 올해도 거의 10~20% 오른다고 보고 있고, 공시시가가 정말 가파르게 상승중이며, 정부가 또 실행중인 공시시가 현실화율이 있는데, 지금 이 상황에서 돈 줄 때는 2019년 기준으로 주고 팔 때는 공시시가 올라간 기준으로 재산세와 종부세 받겠다는거다.

들여다보니 무조건 반대할만하다. 그래서 주민들은 집 한 채가 전부인데 헐값 보상에 양도소득세까지 뺏어가면 주변의 집 한채도 얻을 수 없는 상황이라고 한다. 그래서 우리가 사전청약을 넣을 때 가장 큰 문제는 언제 완공될지를 모른다는 거다. 이런 우려가 실제로 일어나고 있음.

창릉신도시 사전청약 괜찮을까?

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3기 신도시를 어떤 생각으로 접근해야 하냐면 보험이라고 보면 된다. 여기 당첨 됐다고 이것만 믿고 가다가는 위에서 본 안 좋은 사례를 겪을 수 있음. 그래서 무주택자들은 좋은 청약이 나오면 꾸준히 넣어서 실제 입주할 수 있는 단지를 찾는게 맞고,

여러가지 변수로는 이제 지금 가격이 확정도 아니고 날짜도 미정인데 이것보다 더 중요한것은 바로 내년 대선이다. 대선을 통해서 정권이 바뀌면 실제로 3기 신도시는 현 정권이 실행한거라서 다음 정권에서는 느슨해질수 있다. 이유는 토지보상을 해주기 위해서는 막대한 보상금이 들어감.

이거를 실제로 지불하면서까지 지을지를 지켜봐야함. 지금 정부 임기가 1년도 안남았은 점이 가장 큰 변수이다. 그래서 사전청약 당첨된 사람들은 보험이라고 생각하는것이 좋다.