더샵 송도 아크베이 시세차익 보다 중요한 점
더샵 송도 아크베이는 위치가 메인 입지인 만큼 기다린 사람들이 정말 많았다. 추첨 물량과 시세차익은 확실한데 중요한건 이게 아님. 자세하게 하나씩 살펴보자.
더샵 송도 아크베이 청약자격 & 공급물량
1순위 조건을 보면 85이하 타입은 100% 가점제이다. 그 다음 85이상 타입은 다행히도 추첨제 50%가 있음. 그래서 기본적인 청약조건을 보면 세대주이어야 하고, 과거 5년내 당첨이력이 없어야 되고, 2주택 이상은 안되고, 청약통장은 2년 이상 그리고 예치금이 만족해야 1순위에 해당됨.
| 구분 | 인천광역시 (또는 기타 광역시) |
서울특별시 (또는 부산광역시) |
경기도 (특별시 및 광역시 제외한 기타 지역) |
더샵 송도아크베이 해당 타입 |
| 85이하 | 250만원 | 300만원 | 200만원 | 84A, 84B |
| 102이하 | 400만원 | 600만원 | 300만원 | 98 |
| 135이하 | 700만원 | 1,000만원 | 400만원 | 112, 121A, 121B |
| 모든 면적 | 1,000만원 | 1,500만원 | 500만원 | 155, 168, 179 |
특히 여기는 타입이 많기 때문에 예치금을 꼭 확인해야함. 지금 98타입, 112타입, 고층에 있느 펜트하우스도 있기 때문에 위에 예치금을 참고하자. 또 우선공급 기준이 있는데, 50%를 인천에서 2년 이상 거주한 사람들에게 주고, 나머지 50%를 수도권에 공급함.
이제 공급물량을 보면 49층, 총 775세대이고, 입주예정 시기가 25년 3월이니까 지금부터 3년 보다 조금 더 걸림. 84타입 AB 각각 87개씩 있고, 대형 평수로 98, 112, 121 이렇게 있는데 여기 공급 물량만 보더라도 송도 아크베이는 84타입이 메인이 아니다. 121타입이 메인임.
분양일정은 1월 4일 특별공급을 시작으로 5일에 1순위 접수를 받음.
더샵 송도 아크베이 분양가
84타입의 비싼 분양가를 보면 7억 7천과 8억임. 84타입 송도 메인입지가 8억이라고 하면 싸다는 걸 알아야 한다. 그리고 여기는 투기과열지구라서 중도금 이자후불제로 해서 40%만 나옴. 그리고 98타입을 보면 분양가가 8억 9천 9백으로 해놨는데, 9억 이상부터는 중도금 대출이 나오지 않기 때문에 9억 선에 맞춘것임.
대형평수는 중도금 무이지란 말이 안 적혀 있다. 이유는 중도금 대출이 되지 않기 때문에 여기는 전부 다 자납을 해야함. 50% 추첨이 있지만, 당첨이 문제가 아니라 자금 계획을 정말 잘 세워야 함. 자산이 많은 사람들만 먹을 수 있는 곳이라 안타까운 현실임.
가격대도 보면 112타입이 12억원대, 121타입은 13억원대로 상당하다. 그럼 이 분양가가 합리적인지 알아보기 위해 주변을 살펴보자.
주변 분양권 중 가장 낮은 가격에 나온게 힐스테이트 송도더스카이 10억 7천이다. 아크베이 84타입 8억을 기준으로 삼으면 시세차익이 3억 정도이다. 그런데 여기 분양권의 경우 양도세율이 1년 미만 77%, 그 이상은 66%인데 이 정도로 세금이 쎄서 실제 가격은 거래 가격이 아님.
그러면 이 주변으로 해서 실제 완공된 단지의 실제 가격을 봐야함. 힐스테이트레이크의 실거래가를 보면 84타입이 9월달에 12억에 거래됐고, 매물로 나오는 것도 11억 중반정도 함. 현재 기준으로 송도 아크베이를 최소 평당가 3,500으로 잡으면 웬만한 평수 전부 다 3억에서 4억 정도 시세차익이 난다.
더샵 송도 아크베이 호재
송도의 교통적인 부분을 보면 GTX-B 라인이 완공되면 서울로 접근성이 상당히 높아지고 두 번째로는 월판선이 연결되면 판교로 접근이 수월해진다. 그리고 월판선의 최종 목적지가 강릉이기 때문에 만약 강릉까지 연결된다면 지금 송도 위치가 한국 서쪽 끝자락인데 서쪽 끝에서 동쪽 끝까지 2시간만에 갈 수 있게됨.
이렇게 교통적인 호재가 상당히 많음. 또 송도는 신도시로 전체 계획도시이기 때문에 가치가 더 높다. 신도시 살아본 사람을 알겠지만 굉장히 깔끔하고 계획적으로 구역을 다 나눔. 또 계획도시의 경우 녹지가 많아 거주환경으로는 최상이라고 보면 된다.
그리고 위와 같은 장점을 수용하려면 인구가 있어야 하는데 인구를 유입하는데 가장 큰 역할이 바로 일자리이다. 송도를 바이오 도시로 만든다고 함. 우량 산업이라 근로자들의 연봉도 높고 송도라는 지역 자체만으로 가치는 더욱 더 높아진다.
마지막으로 송도의 사이드 지역은 개발이 덜 됐음. 즉, 개발할 곳이 더 남아 지속적으로 성장이 가능한 곳이다. 네이버에 송도 바이오 검색만 해도 삼성바이오로직스, SK바이오사이언스 등의 기사들이 많이 나옴.
더샵 송도 아크베이 체크사항
재당첨제한은 10년이고, 전매제한을 소유권등기일까지이다. 그래서 소유권등기하고 전세를 놓을 수 있음. 실거주의무는 없다. 그리고 여기 중도금은 9억 초과시 대출이 안되고 9억 미만 세대에서 이자후불제 조건이기 때문에 98타입 초과는 중도금 대출이 안됨.
정리하자면 가점이 해당지역은 40점대, 기타지역은 40~50점대라면 자금만 있으면 무리가 없다. 시세차익도 3~4억 정도 나고 송도라는 지역 자체가 워낙 개발이 많이 이루어지고 향후 발전성도 높으니 지금이라도 도전해보는걸 추천함.