휘경 3구역 가점이 낮다면 좋은 이유

여기는 유독 소형 평수 물량이 많은 편임. 39제곱 327세대, 49제곱 98세대, 59제곱 1,120세대, 84제곱 261세대로 이루어짐. 59제곱이 거의 압도적인데 소형 평수가 상대적으로 비율이 증가하면 가장 치명적인 점은 추첨제가 없다는것이다. 100% 가점제로 경쟁을 해야함. 그러나 다른 한편으로는 소형평수가 많다는 건 그만큼 분양단가가 내려갈 수 있어서 특별공급이 대폭 나올 틈새가 있음.

특공은 일정한 자격 조건을 요구하기 때문에 경쟁 전에 미리 걸러질 수 있는 장점이 있음. 즉, 특정 연령대가 당첨 파이를 가져갈 수 있음. 비교적 젊은층에게 기회가 가는 구조. 게다가 특별공급 내에 신혼부부, 생애최초 비율이 많은데 무엇보다 이번에 개정된 법이 적용된다. 고소득 신혼부부나 자녀가 없는 신혼부부 그리고 1인 단독세대에 적용되는 추첨제 30% 비율은 대폭 늘어남. 이렇게 되면 추첨제가 1도 없는 소형평수일수록 특별공급에서 추첨제 30%를 가지치기 할 수 있다.

이것들을 따져보면 휘경 3구역은 비교적 젊은층. 가점제에 힘들었던 사람들이 특별공급이라는 자격조건을 통해서 당첨을 노려볼 수 있다. 특히 서울의 뉴타운은 대부분 중대형 평수 위주로 구성하기 때문에 휘경 3구역은 아주 특이한 케이스임. 만약 가점이 높다면 휘경 3구역보다는 이문 1구역이나 3구역을 노리는것이 맞다고 봄.

휘경 3구역 공급규모

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이문과 휘경 뉴타운은 동대문 쪽에 재개발 중심이 되는 곳이다. 전체 13,000세대 정도되는 규모가 들어선다. 게다가 분양일정도 바로 올해 2022년 상반기에 달릴 준비중인 신축 아파트들임. 이 중 휘경 3구역은 사업성이 굉장히 좋은 단지로 관심받고 있다. 이유는 이미 재개발에 마침표를 찍은 휘경 1구역과 2구역은 각각 휘경 해모로프레스티지, 휘경SK뷰라는 이름으로 계속해서 가치를 상승시키고 있기 때문임.

이제 휘경 뉴타운 쪽은 3구역이 유일하게 남았다. 2019년 10월에 관리처분인가. 바로 포크레인으로 밀기 시작하면서 철거가 깔끔하게 마무리 됨. 착공이 다음달 3월에 시작될 예정임. 이렇게 되면 일정상 5월에는 일반분양이 될 가능성이 높음. 휘경 3구역은 GS건설에서 시공을 맡았음.

단지규모를 보면 지하 3층 ~ 지상 35층, 14개동, 총 1,792가구로 아파트 단지를 조성할 계획임. 1,792 가구 중에서 719가구 정도가 일반물량으로 풀릴 예정임. 이 정도 규모면 이문휘경 뉴타운 중에서 결코 떨어지지 않는 비율이다. 특히 휘경동은 저평가인것도 메리트 있음. 따라서 가성비가 좋다.

휘경 3구역 가성비로 보는 이유

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현재 휘경 해모로프레스티지 시세를 보면 얼마나 가성비인지 알 수 있음. 59제곱 기준 11억 가까이 형성됨. 당시 59제곱 분양가는 4억선이었음. 확실히 저평가라는걸 알 수 있다. 현재 이 분양가로 들어간 사람들은 시세차익이 7억임. 이처럼 서울 도심에서는 조금이라도 저평가를 안고가는것이 좋음.

휘경 3구역 입지

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1호선 외대앞역은 도보로 5분밖에 걸리지 않는다. 그리고 회기역도 10분이면 도착함. 전형적인 더블역세권임. 특히 회기역에서 1정거장만 더 가면 청량리역이라 GTX-B와 C를 누릴 수 있다. 이렇게 광역교통망을 하나가 아닌 2개나 갖춘다. 동대문에서 강남 접근성이 획기적으로 좋아짐. 그리고 수인 분당선과 경의중앙선도 이용할 수 있음.

주변 학군도 보면 휘경초, 휘경중, 휘경여고 등 주변에 걸어서 등교할 수 있는 학교들이 많이 있다. 대학가는 말할 필요도 없고, 학군은 서울 어느곳과 비교해도 꿀리지 않는 곳임.

휘경 3구역 분양가 & 청약자격

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분양가 상한제가 확실히 적용돼 59제곱 5~6억선, 84제곱 7~8억선이 예상됨. 적어도 5억 이상 시세차익을 보일거라고 봄. 청약자격은 서울시 2년 이상 거주자, 청약통장 2년 이상, 과거 5년내 당첨이력이 없어야 한다. 특별공급, 일반공급 두 번 넣을 수 있음.