아파트 공시가격 조회 후 세금 폭탄에 떨지 않아도 되는 이유
아파트 공시가격이 또 다시 폭등했는데 지금 상황에 맞는 절세 방법에 대해 알아보자. 재산세와 종부세 폭탄이 상당히 걱정될거다. 정부는 1주택자에게 전년도 수준으로 재산세와 종부세를 동결한다고 함. 하지만, 이건 별 의미 없다고 보면 됨. 이유는 올해만 이럴거기 때문.
그리고 2주택자 이상인 사람들 종부세 폭탄을 그대로 떠앉게 된다. 또 전국적으로 공동주택 가격이 인상되면 종부세 신규 대상자가 약 69,000명인데 비록 올해에는 납세 유보가 된다고 함. 하지만, 다음에는 더 많은 사람들이 종부세에서 벗어날 수가 없음. 또 소득없는 고령자에게 대해서도 납세를 유예시키고, 양도나 상속세까지 유예하겠다는데 이것도 위와 마찬가지로 의미가 없음.
1. 종부세 얼마나 나올까?
| 강남구 소재 주택 기준 | 2020년 | 2021년 | 2022년 |
| 공동주택 가격 상승률 (2021년:2020년도 상승률 가정) |
25.53% | 19.91% | 14.22% |
| 공동주택가격 (15억, 25억) | 40억원 | 47억 9,640만원 | 54억 7,845만원 |
| 공정시장가액 | 90% | 95% | 100% |
| 과세표준액 | 30억 6,000만원 | 39억 8,658만원 | 48억 7,875만원 |
| 적용세율 (조정대상지역 2주택자) | 1.8% | 3.6% | 3.6% |
| 산출세액 | 4,578만원 | 1억 2,192만원 | 1억 5,403만원 |
| 2020년 대비 증가액 | - | +7,614만원 | + 1억 825만원 |
| 2020년 대비 증가율 | - | +266.4% | 336.5% |
강남구에 15억짜리, 25억짜리 공동주택을 2채 가지고 있다고 가정해보자. 2020년도에는 종부세가 4,578만원 정도이다. 물론 여기에 농특세 20% 정도 또 붙음. 그러면 거의 약 900만원이 플러스 됨. 그러면 5,500만원 수준임. 그리고 2021년도에 19.91% 상승해가지고 종부세는 1억 2,192만원에 + 2,400만원 (농특세)로 1억 4천이 넘는다.
전년대비해서 무려 7,614만원이나 늘고 상승률을 보면 266%나 상승했는데, 이번에 서울 지역 집값 상승률 14.22%를 가정한다면 2022년도 산출세액은 1억 5,403만원이나 된다. 2년전 대비해서 1억 이상이 급등함. 그리고 여기에 20% 농특세가 포함된다면 1억 8,483만원이란 폭탄이 만들어짐.
2. 상속세 폭탄
주택 2채만 가졌음에도 불구하고 상속세는 어느정도 내야되는지 알아보자. 2020년도에 공동주택 가격이 15억 + 25억으로 40억원인데 시세는 60억이다. 따라서 상속세는 10억 1,200만원 정도 나오고, 2023년부터 4%씩 오른다고 보수적으로 잡았을 때 아파트에 대한 시가는 115억 4,185만원이 된다.
이러다 보니까 상속세는 무려 35억 6,092만원이란 금액이 나옴. 이런식으로 계산했을 때 2040년 공정시가는 170억 ,8474만원, 그 다음에 과세표준은 135억 8,474만원, 상속세는 무려 63억 3,238만원까지 치솟는다. 결국 2040년도는 2020년 대비 무려 상속세가 625.8%나 올라버림.
3. 건보료 폭탄
정부는 지역가입자 건보료 과표를 동결하고, 재산공제도 현행 500만 ~ 1,350만원에서 5천만원으로 확대하겠다고 함. 그리고 기초연금 대상자 선정기준액 상향, 생계곤란 병역감면 재산액 기준도 9.95% 상향하겠다고 하는데 이것들을 전부 다 의미가 없을 수 있다.
이렇게 공동주택가격이 폭등하게된다면 소득이 없는 어르신들도 피부양자격박탈이 예상되나보니까 건보료 폭탄을 조심해야한다. 현행은 소득이 3,400만원 초과인 경우 피부양자격박탈이고, 재산도 마찬가지로 과표기준으로 5억 4천 초과 9억원 이하이면서 연소득 1,000만원을 초과하는 경우에는 피부양자격 박탈이다.
물론 아무런 소득도 없지만, 재산이 과표기준으로 9억을 초과했을때는 피부양자격을 박탈당하는데 올해 2022년 7월 이후에 피부양자격 상실 기준은 더 강화되버림. 소득이 2천만원을 초과하거나 재산세 과세표준 3억 6천만원을 초과하고 연소득이 천만원만 넘더라도 소득이 없는 부모가 자녀한테 피부양자로 건보료를 내지 않아도 되는 일은 절대 생기지 않음.
증여가 필수
아파트 공시가격을 폭등시켜놓고 약간의 완화를 제시한다는것은 참 아쉽다. 잠시 유예한것이고 내년부터는 또 다시 폭탄이 예상됨. 특히 유예되지 않은 2주택자 이상은 핵처럼 느껴지는 종부세 등 각종 세금에 시달려야 한다. 그러니 2주택자 이상은 반드시 증여해야한다.
| 1세대 2주택 1세대 3주택 |
자녀 (1) 증여 (15억) |
자녀 (2) 증여 (7.5억) |
3인 증여 (배우자 7억, 자녀 4억) |
| 증여세 | 4억 2,000만원 | 3억원 | 1억 3,000만원 |
| 취득세 (134%) |
2억 100만원 | 2억 100만원 | 2억 100만원 |
| 합계 | 6억 2,100만원 | 5억 100만원 | 3억 3,100만원 |
예를 들어서 1세대 2주택자 혹은 3주택자인 경우에 주택 하나를 증여한다고 가정해보자. 자녀 1명에게 성년 전에 15억짜리를 증여한다면 증여세는 4억 2천만원이다. 취득세는 다주택자 중과 때문에 13.4% (2억 100만원) 따라서 총 6억 2,100만원이란 세금이 나온다.
그러니 자녀 2명에게 나눠서 7억 5천씩 증여한다면 증여세는 1억 2천만원 줄은 3억이고 총 5억 100만원 정도가 나온다. 그리고 3인에게도 나눌 수 있는데 배우자에게 7억, 자녀 각 4억씩 증여할 수 있음. 이러면 증여세는 2억 9천만원이 줄어든 1억 3천만원이다. 총 낼 세금이 3억 3,100만원으로 갭이 큼. 그리고 무엇보다 중요한것은 자녀의 배우자. 며느리라든가 손자녀까지 동원한다면 충분히 세금을 더 줄일 수 있음.
또 중요한것은 이런 증여는 공시가격 인상이라는 4월 30일 이전에 해야함. 특히 만약 2023년 이후에 증여한다면 부동산공정시가로 취득세를 부과하기 때문에 현행보다도 50% 더 낼 수 있는 리스크가 있으니 반드시 주택이 많은 경우에 4월 30일 전에 증여하길 바람.
정리하자면 세금폭탄을 피할 수 있는 방법은 2가지다.
1. 사전 증여
2. 상속세 마련