임대차 3법 폐지 실현될까?
현재 새로운 대통령 인수위가 임대차 3법 폐지를 고려중인데 자세히 살펴보자. 임대차 3법이 시장에 혼선을 주기에 폐지랑 축소 등을 검토할 예정이다. 임대차 3법은 2020년 8월부터 시행됐는데 이때부터 계약갱신권을 청구한 전세물건에 대해서는 어느정도 시세를 유지하고 있고, 게약갱신권을 청구하지 않은 전세물건 가격은 높게 형성됨.
즉, 전세가격이 2개로 나뉘어진 상황임. 시장에서는 명확하게 가격 왜곡이 된것임. 그래서 대통령 인수위는 임대차 3법을 폐지 혹은 축소를 검토하는것임. 시장에 혼란을 주는 문제의식이랑 제도 개선이 필요하다면서 시장 상황과 입법여건을 고려해 단계적으로 추진한다고 함. 새로운 정부 5년 이내에 임대차 3법은 많이 바뀔것이다.
그런데 우리가 알아야 할 것은 임대차 3법이란 말 그대로 법이다. 이 법은 국회에서 개정이 이루어지는데 현재 국회에서 배석이 가장 많은건 바로 민주당이다. 임대차 3법을 만든 당이 민주당인데 갑자기 이 법을 폐지하기란 쉽지 않을것임. 그래서 한동안은 임대차 3법은 살아있을것이다.
임대차 3법 폐지 언제쯤 가능할까?
윤석열 정부가 위와 같은 부분을 어떻게 보완해 나갈거냐면 4년 계약 집주인에게 인센티브를 주고 여러 방향으로 임대차 3법을 보완한다고 한다. 임대차 3법과 관련해서는 당장 제도 폐기나 손질보다는 인센티브 제도를 도입해 시장 부작용을 완화하는 방식으로 시행한다고 함. 폐기가 불가능한 이유는 위에서 언급했듯 국회에 민주당 의석이 많기 때문임.
게다가 올해가 22년이다. 임대차 3법이 시행된 게 2020년 8월이니 시행 후 2년이 지난 22년 8월 이후부터는 계약갱신권을 사용하지 못하는 전세물건들이 나오면 높은 전세가격으로 전부 매물이 나올거라 신규계약 형태로 시장에 나오면 전월세 가격 상승을 부추길 전망이다.
이러한 점을 대비해서 계약기간 4년을 연장해서 장기계약하는 경우 임대료를 시세 보다 낮게 올리거나 월세를 전세로 전환하는 등 임차인의 부담을 덜어주는 임대인에게는 별도의 혜택을 부여하는 방안을 본격적으로 논의한다고 한다. 어떤 인센티브가 주어질지 정확히 정해지지 않았지만, 당연히 세제혜택이 들어갈것임.
그래서 당장 법으로는 폐지를 하지 못하니까 이거를 우회해서 임대인들을 설득하는 방식임. 그리고 여기에 플러스 어떤 걸 도입할 예정이냐면 바로 등록 임대사업자를 다시 부활시킬거라고 한다. 아파트 등록 임대사업자같은 경우도 현 정부에서 폐기 됐는데, 이걸 다시 전용면적 60이하 소형 아파트에대해서는 '등록 임대사업자' 제도를 부활하는 방안을 정부와 논의할 생각이다.
그래서 아파트 등록 임대사업자 제도가 다시 살아나면 당연히 전세물건이 더 많이 나올것임. 그래서 이걸로 인해서 전세시장을 안정화시키겠다는 계획임.
임대차 3법의 부작용
네이버 지도로 잠실에 있는 아파트 전세가를 보면 그래프가 2020년 8월 이후로 2개로 나뉘는데 가격차이를 보면 2~3억 정도 벌어져 있음. 잠실만 이런것도 아니다. 젼국 동일한 상황임. 또 어떤 부작용이 있냐면 바로 집주인과 세입자의 분쟁이다. 즉, 집주인의 경우 임대료를 높이고 싶은데 계약갱신건 때문에 높이지 못하니 직접 실거주하거나 자식이 들어와 산다는 걸로 이야기하고
새로 전세를 구하거나 이런 편법들이 매우 많이 등장함. 그래서 어떻게 보면 가만히 있는 집주인과 세입자들 서로 의심하고 분쟁을 야기함. 그래서 임대차 3법의 내용을 정리하자면
- 임대차 3법이 폐지되려면 국회에서 법 개정이 이루어져야 함. 그러나 민주당 집권으로 쉽지 않음.
- 4년 연장하는 임대인. 임대료를 시세보다 낮게 올림, 월세 > 전세 전환하는 임대인에게 인센티브 제공
- 전세 물량을 늘리기 위해서 60제곱 아파트 매입임대사업대 제도 살아날 예정
기존 6억 이하 아파트에 대해서 매입임대사업자 등록을 가능하게 했는데, 지금 현재는 서울이나 경기권에서 6억 이하 집들이 많이 사라짐. 그렇기에 개인적으로 만약 다시 부활시킨다고 하면 이 매입임대금액이 한 6억에서 9억까지 늘어날 걸로 예상된다. 아무튼 지금 새로 입건하는 정부의 인수위가 현재 문제점을 잘 캐치하고 있고 이거를 개선하려고 노력중이니 아마 향후 몇년동안 부동산 시장에 큰 변화가 있을거라고 본다.