LTV는 풀고 DSR 유지 부동산대출 현 상황 괜찮을까?
개인상환능력 DSR을 적용하게 되면 집값한도를 풀어주더라도 갚을 능력이 떨어지는 사람은 대출을 받을 수 없는 구조인데 DSR 마저 풀어버린다면 무분별한 대출로 갚을 능력이 없는 사람들이 과도한 집값을 대출받을 수 있으니 개개인의 능력에 맞게 대출하는것이 맞다고 본다. 다행히도 정부에서도 DSR은 풀지 않기로 결정한듯함.
무분별하게 대출을 해주면 집값이 오를 때는 괜찮지만, 집값이 내려갈 때는 과연 이걸 갚을 수 있을까? 그래서 차주의 능력 대출을 받는 사람의 능력을 보고 이 사람은 집값이 떨어지더라도 버틸 수 있는 사람에게만 대출을 많이 풀어주는것이 당연히 맞는 시스템이고, 실제로도 선진국에서 다 적용된 시스템임.
미국의 경우도 집값 90%가 넘게 대출이 나오는데 아무나 90%를 해주는것이 아니라 이 사람의 상환능력에 따라 93% 심지어 96%까지도 대출이 나온다. 그래서 한국도 이를 따라가고 있지 않나 싶음.
돈을 많이 버는 사람은 금리가 오르더라도 파산할 확률이 적으니 은행도 상대적으로 안전하고 빚을 갚는 사람도 돈을 많이 버는 사람이니 이자가 올라도 서로 이득을 취하는 시스템이 형성됨.
IMF으로부터 경고받은 한국
LTV나 DSR을 풀어주면 안된다고 한국에 경고를 했는데 인수위가 LTV는 공약대로 풀지만 DSR은 그대로 두기로 했다. LTV를 풀어봤자 DSR을 그대로 두면 고소득자만 대출을 받을 수 있는 구조인데 실제로 그럼. 고소득자만 대출을 많이 받는것이 당연함. 저소득자 에를 들어서 월급이 150만원이라고 하자.
그런데 서울 집값의 70%를 빌려주면 8억이 넘는 돈인데 과연 그 사람이 이 빚을 갚을 능력이 될까? 집값이 올라가면 집 팔아서 시세차익을 누리면 되지만, 집값이 오르지 않을 경우 큰 문제이다. 아무튼 지금은 DSR을 안 푸는데 주택공급 등 시장 상황을 봐가면서 정교하게 규제 완화를 다루겠다고 하니 향후 시장이 안정되고 공급이 많이되고, DSR을 풀어도 급등하지 않을거라고 판단되마녀 DSR을 풀 수도 있다는 의미로 보면 된다.
현재 DSR
현재는 DSR 40%를 적용하고 있는데 이는 연봉의 40% 이상은 원금과 이자를 갚는데 쓰면 안 된다라고 보면 된다. 간단하게 생각해보면 서울 집값이 평균 12억 5천이다. 여기에 70%까지 일반인은 대출을 해주는데 12억 5천의 70%는 약 8억 5천정도임. 이 8억 5천 대출을 받게 되면 현재 변동금리의 경우 3% 후반대이고, 고정금리는 4% 후반대인데 금리 올린다고 말이 많으니 고정금리로 계산해보자.
유의할점은 고정금리라고 이게 평생 고정이 아니다. 보통은 5년 고정이니 한 4.8% 정도로 계산을 해보면 1달에 상환해야 할 돈이 이자와 원금 합쳐서 459만 원이다. 대략 460만원을 갚아야 함. 이 돈을 갚을 수 있는 사람의 연봉을 보자면 460만원 x 12개월 즉, 1년에 5,520만원을 갚을 능력이 돼야함. 그런데 이게 연봉의 40%를 넘으면 안되니까 연봉이 1억 3천 8백정도 되는 사람이다.
이제 수도권의 집값을 봐보자. 여기의 평균값은 7억 5천인데 대략 70%정도 하면 약 5억 2천이 나온다. 이를 빌릴 수 있는 사람은 어느 정도를 갚아야 하냐면 1달에 272만원. 연봉으로 치자면 8,160만원 이상인 사람만 수도권에서도 70%정도 대출 받는게 가능하다. 그러면 지금 수도권의 경우 연봉 최소 8천 이상 서울같은 경우는 연봉이 1억 3천 이상이어야 집값의 70% 대출이 가능한것임.
문제점
위와 같은 능력자들이 집을 대출 받아 샀다고 치자. 그럼 다음 사람은 기존 능력자들보다 연봉이 높은 사람이어야 함. 이유는 집값이 오를테고 이는 받을 수 있는 대출이 더 늘어나야 하기 때문. 그리고 대출을 더 받기 위해서는 연봉이 더 높아야 한다. 현 상황에서 집을 사는 것도 중ㅇ요하지만, 다음 사람들이 과연 받아줄 수 있냐가 중요하다.
다음 사람들이 과연 연봉이 더 높아질 수 있을까? 지금 세대에 영끌을 한다해도 그 다음 세대에 연봉이 높은 사람들이 많이 나와서 집값을 대출 끼고 사주면 좋은데 현실적으로 쉽지 않다. 그래서 LTV는 풀어주고 DSR을 만약 그대로 둔다면 잠깐의 반등은 있을 수 있음. 약간 고소득자 같은 경우에 집을 그냥 사는 사람들이 있을 수 있음.
하지만, 고소득자라고 다 사지는 않는다. 추후 금리가 조금 올라간다니 부담스러워서 그 다음에 받아주는 추격 매수 수요가 조금 줄 것임. 지금 미국같은 경우에도 보면 미국의 주택담보대출 금리가 치솟고 있다. 지난 주 기준으로 미국이 4.8%임
그런데 미국이 향후 빅스텝이라고 언급했는데 금리를 올린다 해도 겁먹질 않으니 2단계씩 올리던걸 4회 정도 올릴 수 있다는 전망도 나오는 상황이다. 그러면 올해 만약 빅스텝을 4번 하면 금리가 2%나 높아진다. 지난 주 기준 4.8%였는데 이게 진행되면 6.8%가 돼버림. 미국 금리가 6.8%? 그러면 한국은 절대 4.8%를 유지할 수 없다.
그리고 지방같은 경우에는 기존 대출이 원래 풀려있었다. 비조정지역의 경우 이미 70%가 나옴. 그래서 지방은 저걸 시행해도 변동이 별로 없을것임. 다만 이제 조정지역. 투기과열지역 등에서는 대출이 묶여있었는데 고소득자들로부터 약간의 수요는 나오지 않을까 싶음.
그러나 그 수요를 계속해서 받아줄 순 없다고 보고 핵심은 5월에 새 정부가 들어서면서 실제 저렇게 하느냐 그리고 5월부터 미국의 금리인상이 본격적으로 예고되고 있는데 빅스텝이 정말로 진행되느냐를 보고 결정하는것이 가장 괜찮아 보인다.