LTV DSR 대출 규제 완화 이제 내 집 마련 가능할까?
아주 좋은 소식이 나왔다. 무주택자들에게는 숨통이 트일 수 있는 새로운 부동산 정책이 나왔는데 바로 윤석열 정부 인수위가 부동산 테스크포스에서 내 집 마련을 위한 대출을 느슨하게 풀어줬는데 바뀐 정책에 대해 살펴보자.
느슨해지는 LTV와 DSR
바로 LTV 주택담보대출 비율을 80%까지 상향시킬것을 예고하는 상황이다. 이러면 서울에서 10억이 넘는 아파트를 본인 자금 2억만 있으면 집을 살 수 있다. 게다가 출구라고 할 수 있는 DSR 총부채 원리금 상환비율. 즉, 얼마나 빚을 지고 있으면서 동시에 효율적으로 갚는지 보는 개인 총량제인데
예를 들어서 10억을 빚졌다고 치자. 그리고 앞으로 대출을 5억 더 받아야 하는 상황임. 스스로 갚을 수 있는 총 금액이 10억이 한도라면 DSR이 적용돼 본인의 수입 대비 상환능력을 감안. 최종적인 대출액이 결정됨.
기존의 10억의 빚으로 인해 DSR에서 막혀버림 아무리 LTV를 풀어줬다고 해도 개개인마다 대출액 한도가 다르기 때문에 나갈 출구가 없어짐. 그런데 이번에 인수윈 부동산 테스크포스의 인상적 정책은 바로 빠져나갈 수 있는 DSR까지 완화해주는 방향으로 가고 있다. 즉, 실수요자들인 무주택자, 신혼부부, 청년들이 효율적으로 혜택을 볼 수 있게됨.
이전의 대출 정책은 정말 실수요자들도 숨막힐 정도로 일방적이었다. 집값만 잡겠다고 나대더니 엉뚱하게 실거주 할 사람들마저 포기하게 만들었음. 작년 연말에는 심지어 전세대출 중도금까지 막혀버려 그 어려운 경쟁률 뚫고 청약 당첨돼도 안타까운 일들이 벌어졌음.
문정부가 내세운 정책은 일시적으로 집값이 잡힌것처럼 보이지만, 이건 어디까지나 단기적일뿐 장기적으로 보면 매우 나쁜 방법이었음. 부동산이 선순환이 돼야지 실수요자들도 살고 다주택자들도 이득을 보는거다. 그래서 부동산 문제는 시장이 스스로 해결할 수 있도록 윤활유 역할만 해주는것이 좋다.
무주택자들 내 집 마련 기대해도 되는 이유
이번 LTV 80% 완화에 DSR까지 늘어난다면 가장 혜택을 보는것은 바로 무주택자들이다. 청년, 신혼부부, 예비부부 등이 있는데 일단 소득이 규칙적인 사람들이 유리함. DSR 부분이 계속 타이트하면 소득기준을 엄격하게 봐서 LTV 비율이 줄어들 수 있을텐데 지속적인 소득이 있는 사람들이라면 충분히 DSR 완화 범위에 속할 수 있다.
아마도 세부적인 대출 기준점은 개개인마다 갭이 있을 수 있음. 이전에 LTV 80% 수준은 상상도 못할 수치이다. 그래서 직업이 안정적이라면 완화된 DSR이 숨통을 열어줄거다. 당초에 인수위에서는 이런 대출 혜택을 생애최초 실수요자들에게 한정하는 방안을 내세웠는데 위에서 언급했듯이 이렇게 하면 부동산 시장에 교란만 일으킬 뿐이라서 보다 혜택받는 대상을 넓혀 안정적으로 도움을 주는 방안으로 결정함.
부동산 정책 완화
재건축 규제 완화도 집값 상승 우려로 손가락만 빨고 있었는데 이제는 1기 신도시 분당, 일산, 평촌 등 재건축 아파트 용적률을 300% 이상 올려주는 방안을 검토중이다. 이게 맞는 방향임. 공급이 씨가 말랐는데 재개발과 재건축까지 막는다? 이해 안가는 정책이었음.
뿐만 아니라 재건축 안전진단 기한도 30년이 넘는 아파트들은 면제 대상이 될 예정이다. 이렇게 되면 집값이 폭등할거라고 생각하는데 여기저기 공급이 터져나오기 시작하면 집값은 안정적으로 변한다. 지금 대구 분양도 보면 공급이 남아돈다.
신축 분양이 봇물 터지기 시작하니 주변 집값이 내려가는 상황임. 그래서 이번 LTV 규제 완화와 동시에 DSR 완화까지 들어가고 나올 수 있는 길이 열리면 분명 내 집 마련을 위해 노력했던 사람들에게는 좋은 기회이다. 그러니 절대 청약 포기하지말고 지금처럼 꾸준히 도전해보자.
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