분양가상한제 폐지 이유와 오히려 좋아?
분양가상한제가 폐지 수순을 밞고 있다. 새정부 국토부 장관 원희룡 후보자가 청문회에 밝힌 적정 분양가는 시세 80%로 형성될것이라는 의견이 나오자마자 분상제 폐지 소식이 뜬것인데 확실히 이전 정부와는 다른 부동산 정책이다.
인수위에서는 110대 과제중 분상제와 재건축 초과이익환수제, 안전진단까지 디테일하게 바꿀 전망이다. 일단 재건축 초과이익환수제 완화는 재개발 재건축에 대한 부담을 덜어 더 많은 공급을 줄것이고 안전진단 빡센 건물연수 기준을 수정해 구축 아파트들에서부터 새로운 공급을 구상할 수 있도록 하니 기대되는 부분임.
분양가상한제 폐지하는 이유
그러나 분양가상한제가 폐지 수순인 점은 지금까지 오른 집값 대비 분양가 부담 부분이 그대로 노출돼 실수요자들에게는 오히려 자금 압박이 커질 전망이다. 최근 몇 년간 미친듯이 올랐던 서울 수도권 집값은 제작년 민간분양에서도 분상제가 적용되면서 상승세는 더 강해졌다.
민간분양까지 분상제가 들어가니 분양가를 결정하는 문제에 있어서 지자체까지 시장에 개입을 하니 이익집단인 조합과 시공사는 재산권 침해를 받으니 불만이 많았음. 이때부터 공급을 막아서고 최대한 이익을 낼 수 있는 방향으로 가게됐다.
이렇게 되니 서울 수도권에서 제 때 나와야 할 공급이 나오질 않으니 주변 집값들은 미친듯이 오르기 시작했음. 1~2달 사이에 1~2억이 오르는게 수두룩 했음. 이런 상황에서 분양가상한제가 적용된 아파트가 가끔 분양으로 나오면 로또 단지가 됐음.
웃긴건 분상제가 적용된 분양가가 정말 저렴해서가 아닌 주변 시세가 미쳐버렸기 때문이다. 그래서 분상제만 달면 로또 단지네 반값 아파트네라는 수식어가 달려나왔음. 그러나 막상 민간분양에 적용된 분상제는 얼마나 분양 됐을까? 찾기 힘들 정도이다.
조합을 계속 미루던 조합과 시행사는 분상제를 맞더라도 분양가는 제값에 받아야 한다는 입장이었기 때문에 공급을 찾기가 어려웠다. 대표적인 예시로 둔촌주공 재건축 단지임. 지금은 조합과 시공사가 싸우고 있는것처럼 보이지만, 실은 이 갈등의 원인은 둔촌주공이 초기에 분양가 상한제 적용 여부로 싸우는 바람에 스노우볼이 굴러간것임.
즉, 분양가상한제가 취지대로 작용하지 않고 장애물이었다. 가끔가다 분상제로 혜택을 크게 보는 곳들은 안 그래도 공급 적은데 사람들이 몰리자 미친 가점과 경쟁률로 손가락만 빠는 사람들이 대부분이었음. 그리고 젊은층들이 목소리를 내자 특별공급을 풀더니 청약 경쟁에서 세대간의 균형이 무너져버렸다. 실제로 분양가상한제는 박근혜 정부 때 폐지됐지만, 문정부에서 다시 나타나 부동산 공급에 브레이크를 걸었음.
차츰 얇아질 분양가상한제
위와 같은 문제점이 있는 분양가 상한제이지만 바로 없애버리기에는 너무도 시장 분양가 영향을 주는 요소들이 많다. 가뜩이나 서울 집값이 미친듯이 올라서 분상제를 한번에 없애버리면 부동산 시장은 다시 혼란이다. 아마 지금까지 올랐던 주변 시세를 한번에 따라잡기 위해서 분양에 들어가는 시공사들은 던지듯이 서로 분양가를 내놓을 가능성이 높음.
만약 분상제가 일괄적으로 사라지면 실수요자들 입장에서 올해 서울 재건축 단지에서 나오는 분상제 적용 물량을 기다리면서 청약 준비했던 노력이 무너질 수 있음. 아무리 대출을 80%까지 해줘도 일단 미국의 빅스텝 (금리인상)은 특히나 한국에서 큰 문제임. 선진국 중 경제위기가 터질 수 있는 국가 1위가 바로 한국이니 말이다.
이런 상황에서 분상제 폐지 수순 속도가 가속화되면 공급은 많아도 감당할만한 실질적인 수요가 위축된다. 즉, 자금이 원활한 사람들에게는 기회이지만 그렇지 못한 사람들에게는 기회를 박탈 당하는거다. 그러니 공급을 유인하는 또 다른 인센티브를 건설사에 제안하면서 한편으론 적절한 분상제를 통한 수준의 분양가 유지는 꼭 필요하다고 본다.