토지 실거래가 조회 4곳과 좋은 땅 찾는 방법
아파트와 달리 토지 가격은 알아보기가 쉽지 않다. 토지는 위치, 도로 조건도 그렇고 각각 매물이 모두 다른 위치, 모양, 특성을 가졌어서 같은 지역에서도 가격 차이가 많이 벌어짐. 게다가 개별 공시시가나 감정평가금액 역시 정확한 지표로 삼기에는 어려움.
그래도 대략적인 시세는 알아야 땅의 적정 가격 판단이 되니 토지 투자 전에 매매할 토지 실거래가 조회 방법에 대해 살펴보자.
토지 보는 기준
- 1. 같은 지역
- 2. 유사한 도로 상황
- 3. 같은 용도지역과 지목
- 4. 비슷한 크기
조회 전 토지 보는 기준을 먼저 보자. 1번은 지역마다 호재가 다르기 때문이고, 2번은 비슷한 도로상황과 배수로 상황을 봐야함. 도로가 같은 상황이더라도 배수로 상황을 꼭 봐아하는 이유는 배수로 깔린 땅은 건축이 가능한 곳이고, 없으면 건축이 불가능하기 때문에 가격차이가 크다.
3번은 대지, 농림지, 계획관리지역 등 같은 조건에서 보자. 4번은 평수가 커질수록 평단가는 떨어진다. 10,000평이나 되는 토지를 100평인 토지와 같은 평단가를 적용할 수 없음. 예를 들어 평당 200만원이라하면 100평짜리는 2억이지만, 1,000평은 20억이라서 수요가 급감함. 이 경우 1,000평 토지는 평당 150만원 정도로 100평 토지보다는 약 70%로 평단가 책정이 된다. 또 4가지 조건이 비슷하더라도 여러 변수가 있는데 바로 혐오시설이 가까운 경우에는 가격이 떨어짐.
토지 실거래가 조회
1. 국토부 실거래가 조회 (https://rt.molit.go.kr/)
여기는 정부에서 만든곳이기 때문에 가장 신뢰할 수 있는 사이트다. 상단 카테고리 중 '토지'에 들어가서 보면 됨. 여기서 평단가를 계산하는 방법은 거래금액을 거래면적으로 나누면 제곱미터당 가격이 얼마인지 알 수 있는데 이 값으로 평단가를 계산함.
국토부 실거래가 조회 시스템의 단점은 개인정보를 위해서 도로에 가까운곳인지 아니면 안쪽 땅인지는 알 수가 없다. 리와 동까지는 확인 가능하지만 지번이 정확히 기재되지 않음. 그래도 대략적인 동향을 파악할 수 있음.
2. 밸류맵 (https://www.valueupmap.com/)
여기는 스마트폰 앱으로 확인할 수 있다. 여기는 15년 전의 실거래가 가격이 한번에 나와서 비교하기가 편함. 실제로 이 밸류맵 사이트는 감정평가사가 일을 원활하게 진행하고자 직접 만든 곳이다. 밸류맵으로 부동산 유형별, 지목, 용도지역, 가격 등 필터를 적용해 시세 조회를 편하게 할 수 있음.
3. 땅야 (https://www.ddangya.com/)
여기는 실거래가도 알려주고 매물, 경매임박 등의 유용한 정보를 얻을 수 있다. 토지 시세 확인할 때는 한 사이트에서만 조회하지말고 여러군데에서 하는걸 권함.
4. 씨리얼 (https://seereal.lh.or.kr/)
여기서 좌측 카테코리에서 '부동산 종합정보' 들어가면 실거래가와 공시시가까지 알 수 있다. 실거래가에서 제공하는 정보는 지목, 용도지역, 거래가, 계약면적까지 볼 수 있다.
토지 시세를 알고자 중개사무소에 방문하는 사람들도 많은데 경매 시 부동산에 이 땅이 어떤 땅인지 그리고 이 정도 가격에 경매를 하면 어떠냐고 물어보면 잘 알려줌. 그리고 공시지가로 시세를 판단하기도 하는데 공시지가는 세금을 매기는 기준이지 절대적인 시세를 알아보는 기준이 아니다.
공시지가가 매우 높은데 의외로 실제 거래가를 따라오지 못하는 경우가 많음. 땅을 매도하고자 할 때는 위에 언급하 사이트들에서 매매할 땅과 비슷한 곳을 찾아 여기의 실거래가를 보고 적당한 가격에 팔아야지 보다 빠르게 처리할 수 있다.
또 토지를 매매하고자 할 때는 거래 사례를 잘 보고 매매하고자 하는 토지가 적당한 가격인지 미리 판단해보고 매매를 진행하자. 토지 매매 시 핵심은 그 땅의 겉모습이 아니라 땅이 어떤 용도인지이다. 도로 조건이 좋아서 주택도 지을 수 있고 상가, 공장 등이 다 가능한 범용성이 높은 땅은 찾는 사람이 많아 나중에 팔기 쉽고 가격도 잘 오름.