중도금 대출 완화 9억 넘어도 괜찮아질까?
국토부에서 청약자 대상으로 특정 분영가 기준을 배제하고 추첨제 확대와 더불어 특별공급 재설계 등 주목이 갈 수 밖에 없는 주제들을 변경하려고 한다. 가장 눈에 가는건 역시 '중도금 대출' 관련인데 분양가가 9억을 초과하면 받을 수 없던 중도금 대출 시스템이 완화될 예정이다.
중도금 대출 완화되는 이유
분양가가 9억을 넘으면 대출을 받을 수 없게 해놨는데 정말 터무니 없는 법이었음. 분양가가 높을수록 대출의 필요성은 더 커진다. 특히 내 집을 처음으로 사는 사람들에게는 절실한데 9억이 넘어버리면 사지말라고? 아무리 투기를 막는다고 해도 매우 무식한 규제이다.
투기세력은 9억 넘는 아파트 잘 건드리지 않음. 일단 중저가 위주로 접근하기 때문에 초기비용과 리스크가 적은 쪽으로 아파트를 전부 장바구니 넣듯이 담아버림. 그리고 아파트 시세 변동폭을 보고 팔아버림. 그런데 9억을 기준으로 투기세력을 막는다고 중도금 대출을 막아버렸으니
투기를 하기 싫어도 현금 유동성이 풍부한 상황에서 중도금 대출 불가로 쉽게들 접근을 하지 못하니 자금만 된다면 보다 쉽게 아파트를 가질 수 있으니 눈이 돌아감. 특히 분양가 상한제로 인한 시체차익이 엄청나다 보니 여력이 된다면 들어가고 보는거임.
결국 실수요자들은 좋은 아파트가 나오면 손가락만 빨고 현금 부자들만 돈을 더 벌어들이는 이상한 시장이 됐다. 그래서 이번에 이 멍청한 규제를 뜯어 고쳐서 중도금 대출 기준을 대폭 상향시킬 전망임.
중도금 대출 완화 9억 초과도 가능
중도금 대출 9억 이상에서도 가능하게끔 수순을 밞고 있다. 이로써 내 집 마련을 위한 사람들에게 필요한 자금이 들어갈 예정이다. 물론 DSR 개인총량제가 있어서 원활하게 대출액이 늘어나진 않겠지만, 그래도 9억 중도금 대출 벽을 허무는것에 큰 의미가 있다.
향후 9억 초과 대출이 가능하게되면 서울 상급지도 노려볼 수 있는 사람들이 늘어남. 심지어 강남권 아파트도 개인 대출 역량에 따라서 중도금 대출로 집을 사는 케이스도 분명 보일것임. 대부분 강남 3구에서 나오는 아파트들은 기본 9억을 훌쩍 넘어버리는 분양가를 보이기에 접근조차 못했는데 이번 국토부의 규제 완화를 통해 실수요자들이 다양한 물량을 소화시킬 예정이다.
9억 초과 특별공급도 가능
개정안으로 인해 이제 특공으로도 9억 초과 아파트에 도전할 수 있다. 이로써 조건만 된다면 강남구 혹은 둔촌주공 같은 곳으로 진입할 틈새가 벌어졌음. 특히 둔촌주공은 말이 많은 재건축 단지라 아마 최종적으로 나오는 분양가는 상당히 높을거다. 입주권도 날아갈 상황이라 일반분양 파이가 더 많아질거라고 봄.
초반에는 일반분양이 거의 5,000가구에 이르는 둔촌주공임에도 불구하고 특공이 없을거라는 예상이 많았는데 판이 바뀔 예정이다. 그래서 충분히 특공으로 들어갈 기대가 된다. 무엇보다 국토부가 청년주택 공급에 힘을 주었기 때문에 특공에서 완화된 규제가 나온것으로 보임.
실제로 4년전 서울 아파트 값이 30평대가 7억대였다면 2022년은 거의 10억에 가까운 분양가를 보이고 있음. 그러니 특별공급 씨가 마를 수 밖에.. 서울에서는 웬만한 특공 물량이 나올 수 없었다. 그런데 이번 개정안을 통해 분양가가 9억을 초과하더라도 특공이 가능해지면서 훨씬 더 접근성이 좋아지게 됨.
예를 들어 근래 강남에서 나온 래미안원베일리는 59제곱이 분양가가 14억이었다. 9억이 넘어 특별공급 물량이 1도 없었음. 만약 특공과 중도금 대출이 가능해 당첨 됐다 가정하고 현재 아파트 시세를 보면 24평형이 25억이다. 무려 시세차익이 11억이나 됨.
추첨제 확대
게다가 이제 추첨제도 확대되는데 기존 85제곱 이상에서는 50% 추첨제가 있었는데 이걸 확대해서 넓은 평수에 대해서는 가점제를 확대하고 60제곱 이하에서는 추첨제를 보기 힘들었는데 1~2인 가구에게도 추첨제를 쏟을 예정이다. 기존 1인가구는 생애최초에서 30% 추첨제만 받았는데 이제 일반분양에서도 추첨제를 넣을 예정이다.
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