전세사기 막는 확실한 방법 알고 계약하자
원룸 구매 시 꼭 알아야 하는 전세사기 수법과 어떻게 예방하는지 자세히 살펴보자. 원룸 전세사기는 다가구/다중주택에서 일어나는데 이 차이를 먼저 알아야 함. 먼저 다세대주택의 경우 세대별로 집주인이 다름. 건물 주인이 각 세대로 나뉘어졌다고 보면 됨.
그리고 정말 원룸 사기가 많이 일어나는 다가구 주택. 여기는 세대를 관리하는 주인이 1명뿐이다. 실제로 여기서 어떻게 사시가 일어나는지 과정을 알아보자.
다가구 주택 전세사기
예를 들어 6세대 있는 곳에서 101호에 전세가 나와서 전세를 7천만원에 계약하고 살고 있었다고 가정하자. 그런데 일정시간이 지나니 갑자기 본인한테 우편물이 하나 날라옴. 바로 다가구 주택이 통으로 경매로 나갔다는 내용임. 즉, 내가 살고 있는 세대가 아닌 건물 전체가 경매로 풀린것임.
이 경우 전세금은 어떻게 되냐? 최우선변제금만 받고 나머지 전세금은 날릴 확률이 매우 높음. 그러면 애초에 전세 7천 말고 먼저 확인해서 싸게 들어가면 되지 않냐? 라고 생각하는 사람들이 있는데 사기치기로 작정한 놈이 어떻게 나오는지 살펴보자.
- 원룸 전세사기 레파토리
1. 먼저 다가구주택의 경우 21가구가 있고, 시세가 10억정도 한다고 치자. 그래서 이 사기꾼이 건물을 사는 방벙은 처음에 먼저 대출 5억을 끼고 본인 자금 5억을 들여서 다가구 주택 매울을 전부 인수함.
2. 이제 원룸 21가구를 전부 다 전세 5천에 내놓음. 그러면 남는 돈이 처음 대출 5억에 본인 돈 5억이었으니 21가구를 5천에 처분하면 10억 5천으로 투자금 (5억) 회수 + 5.5억을 복사하는것임.
3. 돈복사 후 사기꾼은 이제 먼저 차익을 남긴것처럼 또 다른 다가구 주택을 구한다. 그리고 차익을 통해 다른 다가구 주택을 계속 복사하는것임.
4. 무리하게 늘리다가 이제 세입자가 계약 만료로 보증금을 돌려달라 했을 때 다음 세입자를 똑같은 금액에 구하면 전혀 문제가 없지만, 다음 세입자를 구하지 못하고 전세가가 떨어졌다? 그러면 집주인은 줄 돈이 없으니 튀는것임.
원룸 전세사기 당하는 이유
처음 101호 계약 시 전세 7천을 가정했는데 그러면 이때 당시에 다가구 주택에 있는 근저당이랑 여러 전세금을 합쳐서 보통 70~80% 미만이면 안전하다는건 대부분 알고 있는데 계약 시 집주인한테 다른 세대들은 전부 전세로 살고 있냐? 물어보면 집주인은 보통 다른 임차인은 500/45 월세로 살고 있다고 얘기함. 이러면 보통 이거를 믿고 전세 7천으로 계약을 하는것임.
이유는 기존 근저당 5억이 있다고 해도 다른 세대 보증금이 전부 5백만원이라고 계산하면 더해봤자 2~3천 밖에 되질 않음. 그러면 원룸 시세가 10억이니 본인이 7천에 계약해도 안전하다고 느껴서 덥썩 무는것임. 그러나 실제로 나중에 경매통지서를 보면 500/45가 아니라 전부 다 전세 7천에 살고 있는것이다. 즉, 전부를 속인것임. 실제로 다가구주택이나 다세대주택에 살다보면 이웃과 대화할 일이 거의 없다.
원룸 전세사기 돌려받는 돈은?
- 경매 배당절차
- 경매실행비용
- 최우선변제
- 당해세
- 1순위 근저당 5억
- 결국 남는 돈 없음.
집이 경매로 넘어갔을 시 돌려받을 수 있는 돈을 알아보자면 위와 같은 순서로 비용이 나가는데 최우선변제금액이 전부 다 빠진 뒤에 1순위 근저당 5억을 빼고나면 사실상 돌려받을 돈은 없다. 방심하면 안되는게 이러한 사례들이 엄청나게 많이 보인다.
다가구 원룸 사기 당하지 않으려면?
- 1. 전세 임대차 계약서 확인
- 2. 전입세대 열람 내역서 확인
- 3. 전체 확정일자 부여 현황 확인
- 각 호실 보증금 확인 가능
먼저 전체 임대차 계약서를 보는것이 좋다. 그리고 실제 전입세대 열람 내역서를 확인해서 계약서와 일치하는지 봐야함. 다음으로 전체 확정일자 부여 현황을 보면 각 호실별로 보증금이나 계약 형태를 알 수 있음. 이 3개를 보면 호실별 전세금을 알 수 있으니 이를 전부 다 더하고 근저당이 잡혔다면 이 금액까지 합쳐서 대략 6~7억이 나왔다 치고
해당 원룸 건물 시세가 15억 정도라고 가정했을 때는 전세 5~6천 정도에 들어가도 안전함. 그런데 여기서 2번과 3번의 경우는 부동산 중개소가 뽑아주는게 아니라 집주인이 줘야된다. 그리고 3번이 가장 확실한데 여기에는 임대차 기간이랑 보증금까지 전부 볼 수 있음. 계약서 위조 가능성도 있으니 확정일자 부여 현황을 꼭 확인해보길 권함.
이 외에도 다른 사기 방지법을 보면 계약할 집에 등기부등본을 봤는데 근저당이 잡힌게 있다면 해당날짜 기준으로 최우선변제금액 이상의 보증금은 넣지 않는게 베스트다. 쉽게 풀자면 최우선변제금액은 은행 근저당권보다 먼저 배당된다. 그런데 최우선변제금액이 내가 계약할 날 기준이 아니라 처음 말소기준권리. 즉, 근저당이 잡힌 날짜 기준에 적용 받음.
그래서 예를 들어 16년 8월 2일에 oo은행에서 근저당 잡힌게 있으면 내가 지금 계약하는 22년도 기준이 아니라 16년 8월 2일 보장금액이 적용된다. 만약 안전선 이상으로 계약을 한다면 전세 보증금 합의랑 집값 시세를 비교해서 80% 이하인지를 확인하는게 좋다.
- 경매로 넘어갔을 시
이 경우 최우선변제를 받기 위해서는 전입신고랑 확정일자를 갖춘 이후에 배당종기일 이전에 배당요구를 해야 최우선변제조건에 충족된다. 여기서 확정일자는 필요없긴 한데 대부분 세트로 다 받음. 이렇게 갖춰두는것이 가장 좋음. 그리고 만약 사정에 의해서 전입신고를 못한다? 그러면 반드시 전세권 설정을 통해 전세금을 지키도록 하자.