미쳐버린 주택담보대출 금리.. 부동산 대처방법
IMF 총재가 지금 세계경제는 2차 세계대전 이후 최대 위기라고 주장한다. 한극은행도 연이어 기준금리를 올렸는데 역시나 미국, 중국, 유럽 등 주요 국가 지표들이 닷컴버블 사태를 생각나게끔 흐름이 매우 나쁨. 특히 주식, 부동산 시장이 많이 죽었으며, 재력다르은 현금을 비축중인데 지금이 얼마나 나쁜 상황인지 자세히 살펴보자.
심각한 금리인상
한국
- 5월 26일 금리 0.25% 인상 1.75%
- 물가 4.6% 주택포함 6.6% (심각)
- 미국과 금리역전 자본유출, 대출부담
미국
- 22년만에 0.5% 인상 5~7월 빅스텝
- 소비자물가 21년 4월 = 4.2 / 22년 4월 = 8.3
- 주식, 부동산 시장 붕괴, 신흥국 위기
세계
- 중국: 소비자 물가 2.1% 기준금리 3.7%
- 유럽: 소비자물가 7.5% 금리 0% > 1%로 인상
- 일본: 소비자물가 -0.95% > 2.1% 금리 -1% (인상 예정)
전 세계적으로 좋지 않은 상황이라 주택담보대출 금리마저 7%를 전망하고 있다. 심지어 연말에는 8%를 이야기하고 있음..
집값 어디까지 떨어질까?
- 시세지표
거래량 급감 > 매물 급증 > 매수심리 감소 > 실거래가 하락 > 미분양 증가 이 모든 요소가 좋지 않은 흐름이다.
- 각종지표
- 경매 낙찰가 하락 > 증여 급감 > 주택 연금 급증 > 소형 평형 하락 > 서울과 수도권 하락
- 한미 금리인상 > 대출 제한 > 물가 상승 > 주가, 코인 떡락 > 경제 침체 ' 위기
심각한 미분양 현황
대표적인 집값 하락의 시그널인 미분양 상황을 간략하게 보면 2022년 서울에서 분양한 아파트 6개 중 5개가 미분양이다. 물론 높은 분양가로 인해 미계약인것도 있지만, 분상제가 완화되어서도 지금 분위기가 이어진다면 미분양이 쌓여 떨어질 가능성이 높음.
- 서울 미분양
- 북서울자이폴라리스
- 칸타빌 수유팰리스
- 한화포레나 미아
- 센트레빌아스테리움
- 신영지웰에스테이트
서울 외 미분양도 수도권에서 2,318호로 급증했고, 지방은 22,936호로 심각한 단계이다. 현재 가장 큰 원인은 비싼 분양가이지만, 집값이 꺾이는 추세인것도 크다.
부동산 대처방법
기간별 청약과 매매에 대해 살펴보자. 2022년 현재를 정리하자면 하락이 시작되는 단계이고 2024년까지 2년동안 시세가 빠진 경우 그리고 더 심하게 2024년까지 빠졌을 경우를 알아보자.
- 2022년 현재
지금 청약은 아무리 가점이 낮아도 웬만하면 서울, 3기 신도시, 500세대 이상의 규모로 넣는 반면 피해야 할 부분은 비싼 분양가, 300세대 미만의 소규모 단지, 비인기는 넣지도 말자. 매매는 일단 피하라고 권하고 싶다. 파는건 괜찮은데 사는건 좀.. 전국적으로 거품이 심한 상황임.
- 2024년까지 하락한 경우
이때는 규제가 해제될거다. 집값이 2년간 떨어지면 적게는 -30% 많게는 -50%이다. 이때는 청약을 서울, 3기 신도시, 500세대 이상을 따져보는 동시에 분양, 분양권, 미분양, 급매를 잘 살펴보자. 전매제한이 풀리기 때문임. 1년만 빠져도 3기 신도시도 미분양 터질것임.
매매는 입지 좋은 대단지 30% 폭락한 곳을 급매 잡고 입지 외곽, 300세대 30% 폭락? 이런곳은 접근하지 말자. 상급지만 보길 권함.
- 2026년까지 하락한 경우
4년간 떨어지면 2024년 케이스와 비슷하다. 이때는 조금 더 공격적으로 접근해도 된다고 봄. -30%가 아닌 -50%를 적용하자.
부동산 매매 팁
- 1. 매매타이밍
- 2. 입지, 상품
- 3. 여건방법
3가지 중 하나라도 좋지 않으면 피하자. 2개가 아무리 월등해도 하나가 빠지면 똥임. 하나씩 살펴보면 먼저
1. 매매타이밍
매도자들은 지금부터 흐름에 맞게 가자. 이제 내리막길이 펼쳐졌기에 여름에 반등할 가능성은 낮아지고 있다. 그러니 올해 안에 던지는게 낫다고 봄. 1주택 멀쩡한 아파트는 가져가는것도 좋은데 별로인 아파트를 가진 사람들은 잘 생각해보자.
이제 매수타이밍을 보면 2~5년 후인데 급한 사람들은 올해 겨울부터 봐도 될듯. 이미 세종은 많이 빠졌기 때문에 여기를 굳이 2~5년을 기다릴 필요는 없다고 봄.
무주택자들은 서울과 3기 신도시, 좋은 곳 위주로만 청약하자. 이사를 계획한다면 금액을 낮춰서 환금성있는 아파트를 권함. 지금은 좋은곳으로 가면 안된다. 비쌀수록 하락폭이 더 크니
2. 입지상품
수도권 입지는 강남, 서울, 경기중심, 외곽 순으로 좋다. 그리고 지방은 광역시 중심, 광역시 외곽, 중소도시 순으로 좋음. 이 외는 접근도 하지 말자. 상품은 대단지 아파트 > 아파트 > 주택 > 비주택 순으로 좋음. 그리고 아파트 핵심은 세대수 덩치다.
3. 여건방법
개인 여건은 자본금, 연봉, 안전성, 대출 등을 따지는데 영끌 했으면 상황봐서 손해보기 전에 던지자. 폭락장을 활용할거다? 급매, 분양관련, 일시적 2주택 (급매+분양권)을 노리고 폭락장에는 공격적으로 대출을 받거나 갭투자 등도 좋다. 이사를 원한다면? 상급지로 가기 굉장히 좋은 기회다. GTX, 재건축 재개발 노리고 ㄱㄱ
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