송도 아메리칸타운 더샵 분양가 괜찮을까?
송도 아메리칸타운 더샵은 오피스텔인데 중도금 무이자로 조건이 굉장히 좋다. 과연 분양가가 수익이 날 수 있는 금액인지 자세히 살펴보자.
송도 아메리칸타운 더샵 좋은 조건들
중도금이 무려 60% 무이자다. 2015~17년까지 분양하는 단지들은 무이자 옵션을 많이 해줬다. 이유는 그때 당시 분양가는 주변 단지들 보다 조금 더 비싸게 분양을 했기 때문인데 요즘은 낮은 가격으로 분양하기에 무이자 옵션이 거의 없는데 오랜만에 중도금 무이자 옵션이 나옴. 게다가 오피스텔이라 조건들도 좋다.
1. 누구나 가능. 대한민국 거주하는 만 19세 이상
2. 청약통장 불필요
3. 유주택자도 청약 가능 (오피스텔은 주택이 아니기 때문)
4. 재당첨 제한 없음.
누구나 전국에서 청약을 넣을 수 있음. 심지어 여기는 100% 추첨제이다. 요즘에는 추천 물량 씨가 말라버렸다. 이유는 분양가상한제에 걸린 지역은 대부분 가점제고, 조정지역의 84이하 타입은 대부분 가점제라서 100% 추첨으로 나오는 거는 오피스텔뿐임.
송도 아메리칸타운 더샵 청약
다음주 화요일 11월 30일부터 청약 접수가 시작되서 12월 1일까지 이틀 동안 접수 받는다. 단지 배치도를 보면 실제 분양하는 곳은 202동이랑 203동을 분양하는데 개인적으로 202동만 청약 넣는걸 권장함.
이유는 작은 평수들은 이제 203동 4층에서 10층까지 들어가고, 투룸부터 쓰리룸인 64랑 82제곱미터는 202동으로 들어가기 때문에 여기는 47층 고층이다. 그리고 201동은 주상복합 건물인데 여기가 70층인데 우리가 아는 대부분 고층 건물들은 49층으로 되어 있음.
왜 49층이냐면 바로 초고층재난관리법에 의해서 200m가 넘거나 아니면 50층이 넘는 건물은 30층 마다 중간에 한층을 아예 비워야 됨. 이유는 바로 피난안전구역 공간을 마련하기 위해서인데 국내 건설사들이 대부분 49층 짓는 이유가 바로 이것임.
그런데 70층으로 지었다는 거는 작정하고 높게 지은것임. 그래서 송도에서는 201동이 가장 높게 지어질 것으로 보인다. 결론적으로 이번 분양 오피스텔은 70층 짜리 건물은 아니고 그 옆에 붙어있는 오피스텔 건물임.
분양호실로는 94타입이 242세대, 82타입이 229세대인데 82타입은 아파트에서 59타입이랑 비슷함. 64타입은 방2개 화장실1개이고, 82타입은 방 3개, 화장실 2개라고 한다.
그리고 여기 평수가 낮은 타입들도 한 280세대가 있는데 27과 42타입은 보통 시세차익형이 아니기 때문에 수익형을 보는 사람들은 여기 분양을 노려보는것도 괜찮아 보임.
송도 아메리칸타운 더샵 분양가
완공은 2025년 6월 예정이다. 확실히 고층 건물이라 기간이 오래 걸림. 송도 아메리칸타운 더샵은 거주자 우선 분양이 있는데, 바로 인천 사는 사람들한테 20% 우선 분양해주고 나머지 일반분양으로 물량이 나감.
가장 중요한 분양가를 보면 82타입은 가장 비싼게 지금 6억 9천 7백이다. 즉, 7억으로 잡으면 되고 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인데 중도금 60%는 무이자임. 그렇기에 여기 단지는 실제로 10%인 7,000만원만 있으면 완공 때까지는 들고 갈 수 있음.
완공 기간이 길면 장점이다. 이유는 7천만원만 넣어두고 4년이라는 시세차익을 그냥 가져갈 수 있음. 그리고 중간에 세금도 내지 않고 무이자라서 메리트가 상당히 큼. 즉, 여기 완공때까지 4년 반 동안 돈 한푼 안내면서 이 중간에 시세 차익이 발생하면 전부 가져감.
그럼 분양가 7억이 합리적인 가격인지 주변을 살펴보자. 송도 아메리칸타운 더샵이 들어오는 위치는 캠퍼스타운 역임. 여기에는 이미 2018년도에 완공된 아메리칸타운아이파크가 있고, 그 옆에 아메리칸타운 더샵이 들어간다. 참고로 201동 아파트같은 경우는 외국인하테 공급됐다고 보면 됨.
대신 오피스텔은 지금 내국인들도 청약 가능함. 여기 가격을 보기 전에 우선 송도 도시 호재에 대해 알아보면 가장 먼저 gtx-B가 있다. 이게 들어오면 실질적으로 서울까지 접근성이 상당히 빨라지고 월판선이 위쪽으로 연결되기 때문에 판교로 가기에도 좋음.
그리고 송도 도시 자체도 바이오 기업들이 많이 들어와 있기에 자체적으로 일자리도 어느정도 깔려있음. 게다가 신도시이고 바다뷰도 보인다는 큰 장점이 있음. 최근 분양한 송도 자이더스타도 분양가가 높았음에도 불구하고 청약 신청율이 높았음.
이제 송도 아메리칸타운 더샵 가격을 알아보자. 먼저 아파트 가격을 보면 59타입이랑 비교하기 좋음. 그리고 실제 오피스텔이랑 가격을 비교해서 차이를 볼 것임.
주변 59타입 가격을 보면 롯데캐슬캠퍼스타운 여기가 2016년도에 완공된 1,200세대 주상복합아파트로 59타입인데 최근 8억에 거래가 됐다. 그다음 지금 매물로 나온거는 최소 8억 5천이고 그리고 아이파크에도 59타입은 아니지만 64탑이 있는데, 여기 가격은 2018년 10월에 완공인데 8억에 거래가 됨.
실제 여기 주변에서 59타입 아파트의 경우는 8억에서 8억 5천 사이라고 볼 수 있음. 그래서 만약에 여기 아파트랑 비교한다면 지금 분양가가 7억이었는데, 어느 정도는 마진이 생김. 이제 오피스텔과 비교해보자.
송도 아메리칸타운 더샵과 비교할만한 곳이 송도더샵센트럴시티라고 있는데 여기가 84타입으로만 나온 곳인데 최근 거래된 금액이 6억 2천이고, 그다음 최저가 매물이 7억으로 나오고 있다. 그러면 아메리칸타운 더샵이 7억이었는데 오피스텔과 비교하면 호가랑 가격이 비슷함.
그러면 실제로 나중에 완공시 얼마까지 나와 줄지 예상해봐야되는데 아파트랑 비슷한 오피스텔을 투자할 때 핵심은 송도더샵센트럴시티 같은곳을 선택해야됨. 여기가 다른곳과의 차이점은 기본적으로 송도 더샵 센트럴시티 오피스텔은 평면도만 봐도 아파트같이 생김.
그래서 첫번째 조건은 아파트와 같은 평면도를 갖춰야함. 그리고 다음으로 아파트 단지와 붙어있어야 한다. 오피스텔만 떨어진것보다 아파트와 같이 분양해서 내부 인프라를 같이 누려야함. 그리고 세 번째로 아파트와 분양을 같이 안한다면 애초에 처음부터 아파트처럼 단지가 구성되야함.
물론 아파트보다 건폐율이나 용적률은 높겠지만 그래서 어느 정도 구색을 맞춰서 외부에서 봤을 때 아파트인지 오피스텔인지 헷갈릴 정도가 돼야함. 그래서 이 조건들이 충족됐을때 이 오피스텔의 가격은 아파트와 같이 상승한다고 보면 됨.
다행히도 지금 분양하는 송도 아메리칸타운 더샵 또한 작은 평수는 4층에서 10층까지인곳으로 뺐고, 투룸이랑 쓰리룸을 47층으로 빼고 201동 같은 경우는 주상복합으로 분양했는데 이제 70층이라서 송도에서 가장 높은 층으로 지어질거라 나름 여기도 가격 상승력은 기대할만함.
결론적으로 시세는 아까 아파트의 경우 이제 8억에서 8억 5천이었고, 오피스텔은 6.5억~7억정도 호가가 나와있음. 여기 가격을 아파트와 비교한다면 싸다고 볼 수 있고 오피스텔과 비교하면 제값임. 근데 하나 더 알아야 할 것이 바로 완공 시점이다.
완공 예정일이 2025년 6월. 즉, 4년 반 동안 10% 돈만 내고 중간에 돈 한번 안내는 투자처가 될 수 있음. 그래서 송도가 지속적으로 상승한다고 생각하면 오피스텔 단지 하나쯤은 가져가도 좋은 선택이라고 봄.
송도 아메리칸타운 더샵 기타사항
여기는 전매제한이 소유권등기일까지라서 완공되고나서 전매가 가능함. 그리고 청약신청금이 300만원 정도이고, 신청 자격은 위에서 언급했듯이 만 19세 이상 국내 거주자는 전부 가능하고, 법인도 된다.
주의점은 이제 1인 1건만 청약이 가능하기에 2건 이상 중복 청약하면 안됨. 그리고 중도금 대출을 60% 범위 내에서 무이자 대출한다고 하니까 참고하면 좋고, 여기가 지금 시행사 보증 대출인지 아니면 허그나 hf인지 안나왔는데 지금 시행사 보증 대출로 만약 나간다면 가장 최고의 조건이 형성됨.