힐스테이트 더 운정 분양가 괜찮을까?
힐스테이트 더 운정 오피스텔 기대를 하고 있었는데, 분양가를 보니 기대에 못 미찬다고 생각하는데 그 이유에 대해서 알아보자.
힐스테이트 더 운정 자격과 공급규모
여기는 오피스텔이라 자격은 만 19세 이상, 국내 거주자라면 누구나 다 가능하고, 청약통장 없어도 되며, 유주택자들도 가낭하다. 그리고 재당첨 제한 걸린 사람들도 상관없음. 힐스테이트 더 운정은 분야을 두 군데로 나눠서 진행함. 2,600세대인데 여기는 1단지, 2단지로 나누었기 때문에 각각 한 곳씩 넣을 수 있음.
분양되는 호실을 보면 1단지는 총 1,000세대 정도 되고 2단지는 1,600세대 정도 된다. 평형은 잘 나온편임. 전부 다 84타입으로 아파트 59타입 확장한것과 비슷하게 빠졌고, 그리고 펜트하우스처럼 147이 2개 있음. 여기 147로 나온거는 전부 꼭대기층이라서 공급이 적고, 뒤에 분양가도 보면 알겠지만 엄청나다. 대부분은 84타입이라고 보면 됨.
입주 예정일은 25년 8월이라서 앞으로 한 3년 반 정도 남았다. 공사 기간이 꽤 김. 그리고 총 49층인데 50층을 넘어가면 법적으로 한 층을 대피구역으로 지정해야하기에 건설사들은 49층을 선호함.
힐스테이트 더 운정도 거주자 우선 분양이 있는데, 파주 사는 사람들에게 20%를 우선 분양함. 1단지에서는 211세대, 2단지에서는 320세대를 우선공급함.
힐스테이트 더 운정 위치
경의중앙선 운정역 바로 앞에 있는 위치인데 나쁘지 않은 곳임. 이유는 지하철역 바로 앞에 있고, 그리고 운정호수공원과 맞닿아 있음. 다만, 운정신도시의 메인은 바로 GTX A노선이라서 조금 거리가 있는 힐스테이트 더 운정 분양가를 보면 상당히 높게 느껴진다. 그리고 4차 국토개발을 통해서 금릉역에서 대화역까지 연장이 되는데, 여기를 가로지르는 노선이 하나 생긴다고 보면 된다.
배치도를 보면 1, 2단지가 있는데, 이미 경의중앙선에서 공중보행 데크가 설치되어 있다. 그래서 단지 내부로 들어가서 중앙에 연결을 시켜 놓을것임. 여기에 특화설계라고 한다면 바로 스타필드 빌리지라고 해서 이게 지금 단지네 들어오는 게 큰 이점이고, 단지 안에 교육 시설도 마련한다고 함.
힐스테이트 더 운정 분양가와 청약일
청약일을 보면 12월 1일에 접수받고 12월 6일에 발표가 나기 때문에 청약일은 단 하루 뿐이다. 이제 말 많은 분양가를 살펴보자. 84타입은 8억 중반 그리고 고층의 경우 8억 후반에 나옴. 즉, 여기는 대략적으로 9억으로 분양가를 잡고 게산해보면 된다. 147타입의 경우는 18억임. 제빌 비싼거는 30억이나 함.
147타입은 처다보지도 않을거고 우선 9억원의 분양가가 합리적인 금액인지를 주변을 살펴보면서 추려보자. 오피스텔 가격을 볼 때는 주변 59타입 아파트 가격을 보고, 그리고 여기 단지와 비슷한 아파트를 찾아보면 된다. 여기서는 운정에서 가장 비싼 아파트에 가격이 얼마인지를 봐보자.
현재 완공된 단지를 보면 3대장 아파트가 모여있음. 첫 번째로 운정신도시아이파크는 80a타입이 작년에 거래된게 6억에 됐지만, 현재 호가는 9억부터 나오고 있음. 그러면 아이파크 시세를 9억으로 잡고 그 다음 위에 단지 운정신도시센트럴푸르지오는 59타입은 없고 74타입인데 여기 최근 거래 금액은 7억 5천이다.
7억 8천까지 거래가 됐었으니까 설거래는 7.8억이고 지금 호가로 나오는거는 7억 5천 정도에서 8억까지 나오고 있음. 여기는 2018년도에 완공된 아파트라서 여기 시세는 8억으로 잡으면 됨. 그리고 그 위에는 '더'가 빠진 힐스테이트 운정인데 여기 59타입 실거래가를 보면 최근 6억 6천까지 거래가 됐고, 현재 매매로 나오는거는 최저가가 6억 3천부터임.
대략적인 시세로 한 6억 5천정도 하는듯함. 그러면 실제 여기 삼대장 아파트의 가격을 보면 신축 기준으로 잡아본다면 약 8억 정도라고 잡으면 합리적이란 생각이 든다. 실제 gtx-a 앞에 있는 아파트 가격을 근거로 59타입의 가격을 보면 한 8억정도라고 보면 되는데
위에서 본 오피스텔 가격은 9억이었다. 여기는 주변 오피스텔을 볼 필요도 없음. 이유는 아파트가 더 비싸기 때문에 지금 신축 기준으로 한 시세보다도 1억 정도 더 비싼건데 대체 무슨 생각으로 이렇게 비싸게 내놨을까.
힐스테이트 더 운정 단지만의 장점이 뭐가 있을까? 정리해보면 첫 번째로 49층 초고층 건물이다. 그리고 경의중앙선 운정역에서 바로 연결되어 초역세권이다. 또 아까 배치도에서 봤듯이 스타필드 빌리지가 단지 내부에 자리잡는 점이 있음. 그리고 종로엠스쿨이라는 곳도 들어와 학군도 잡힘. 또 공원과도 가깝다.
이 5가지의 장점들을 가지고 경의중앙선을 타고 이쪽으로 올 사람들이 얼마나 될까? 개인적으로 지금 여기 분양가가 한 6억이나 7억 정도에만 나왔어도 괜찮았을텐데 9억이다 보니까 비싸다고 느낌. 실제로 이런 오피스텔. 비싼 지역이 어디 있나 살펴보자. 운정에는 없고 타지역을 보면 일단 광교가 있음.
광교 아파트 가격이 매우 올랐는데 광교 아파텔은 그냥 아파트랑 시세를 동일하게 간다고 보면 됨. 시세를 보면 중흥s클래스가 호수공원 앞에 붙은 단지인데 여기 188타입을 보면 똑같은 84타입이고 방 3개, 화장실 2개인곳의 실거래가는 7월에 거래가 됐는데 84타입 오피스텔이 지금 14억에 거래됐다. 여기가 14억인걸 보면 힐스테이트 더 운정이 싸다고 느낄 수 있지만,
여기는 14억인 이유가 주변 아파트 가격을 보면 이해할 수 있음. 주변에 작은 평수가 없는데 34평형 아파트 가격이 18억이다. 평당가로만 계산해서 59타입 아파트를 계산해보면 한 14억정도가 나옴. 오피스텔이 27평으로 나온다니까 주변 아파트와 가격이 같아지는것임.
이런 단지라면 이 정도 가격이 합리적인것이다. 결론적으로 광교 중흥s클래스쪽이 비싼 이유는 주변 시세가 비싸기 때문에 당연히 오피스텔도 덩달아 비싼것임. 그리고 두 번째로 볼 곳은 바로 동탄역에 있는 롯데캐슬 오피스텔인데 여기는 이제 최근에 만들어져서 아직 거래가 거의 없어 보임.
현재 매물로 나온거는 11억 5천 정도임. 여기가 왜 11억인지를 보면 바로 옆에 아파트 가격을 보면 된다. 동탄역 시범 우남 퍼스티빌 아파트에 지금 59타입 가격이 11억까지 거래됨. 그러니까 여기도 주변 아파트 가격이 11억이라서 초역세권인 아파텔이 11억 5천에 매물이 나올 수 있는 것임. 결론적으로 아파텔 형식은 주변 아파트 시세를 따라간다고 보면 됨.
이런 관점에서 힐스테이트 더 운정이 9억원에 나왔는데 실제 공원 가장 중앙에 위치한 롯데캐슬 59타입의 가격을 보면 5억 초반대이다. 그래서 과연 이 9억원의 가격이 합리적지를 따져보면 지금까지 비교한 단지들과 운정 gtx-A 주변 시세를 보고 답이 나온다.
힐스테이트 더 운정 기타사항
청약 조건:
- 만 19세 이상 누구나
장점:
- 오피스텔이라 100% 추첨제
- 청약에서 주택수로 안 잡힘. 일반 청약 가능
- 중도금 50% 무이자
특이사항:
- 청약 300만원 필요함.
우선 전매제한은 여기는 소유권등기 시까지 전매 제한이 안되기 때문에 완공되고 나서 할 수 있음. 중도금 대출은 50% 정도까지 밖에 안나온다. 그래서 나머지 마지막 10%는 자납을 해야함. 그나마 다행인 점은 무이자로 해준다고 한다. 분양가가 비싸니까 이거는 무이자는 당연한다고 생각함. 힐스테이트 더 운정은 청약 신청금이 1군은 300만원, 2군은 천만원이다.
힐스테이트 더 운정을 개인적으로 기대 했었다. 대단지로 아파트 700세대, 오피스텔 2,600세대라는 대형급이고, 경의중앙선 바로 앞에 있어 역세권에 들어오고, 공원도 끼고 있는 등 여러 조건들이 좋아보여 분양가를 기대하고 있었는데, 조금 비싼 분양가가 나왔다고 본다.