2022년 1가구 2주택 양도소득세 혜택받기
이제 분양권도 특정 기간안에 당첨이나 매수하면 양도세와 비과세가 안된다. 아마 지금 분양권 관련해서 일시적 2주택법이 중간에 워낙 많이 바뀌어서 아마 헷갈리는 사람들이 많을거다. 그래서 이 부분을 이해하기 쉽게 정리해봄.
기존 1주택 + 1분양권 일시적 2주택
| 분양권 취득 시점 (계약일) | 지역 | 기존주택 처분 조건 | |
| 기존 주택 | 분양권 | ||
| ~ 2018.09.13 취득 | 조정지역 | 조정지역 | 분양권이 신규 주택이 된 이후 기존 주택 3년 이내 매도 |
| 2018.09.13 ~ 2019.12.16 취득 | 조정지역 | 조정지역 | 분양권이 신규 주택이 된 이후 기존 주택 2년 이내 매도 |
| 2019.12.17 ~ 2020.12.31 취득 | 조정지역 | 조정지역 | 분양권이 신규 주택이 된 이후 기존 주택 1년 이내 매도 + 신규주택 1년 이내 전입 |
| ~ 2020.12.31 취득 | 비조정 | 조정지역 | 분양권이 신규 주택이 된 이후 기존 주택 3년 이내 매도 |
| 조정지역 | 비조정 | ||
| 비조정 | 비조정 | ||
표가 많은 만큼 법이 많이 바뀌었다. 어떻게 보면 이게 누더기 법인데 위에 표에 하나를 더 추가한다고 하는데 어떤 내용이 추가되는지를 살펴보자. 이제부터 1세대 1주택자가 실거주 목적으로 분양권을 취득하더라도 앞으로는 종전주택을 취득한 날로 1년 이상 지나 분양구너을 취득해야 하는 조건을 충족하지 못하면, 비과세 특례를 받을 수 없게 된다.
A란 주택을 만약 2020년 12월 1일에 매수한다고 가정하면, A 주택을 비과세 받기 위해서는 B란 분양권을 2021년 12월 2일 이후에 취득해야 A 주택 비과세를 받을 수 있다. 즉, 2020년 12월 1일 ~ 2021년 12월 2일. 1년 동안 청약이 당첨되면 기존 A 주택은 비과세를 못 받음.
그러면 여기서 지금 1년 이내에 당첨되거나 매수를 하면 비과세를 받을 수 있나? 라고 생각할 수 있는데 지금 같은 경우는 비과세를 받을 수 있다. 즉, 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 가능한데 첫 번째 조건으로 1주택 소유하는 1세대가 분양권을 취득하고 3년 내에 종전 주택을 양도했을 때 1주택자로 취급함.
단 여기에서는 조건이 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후에 분양권을 취득해야 한다. 그러니까 첫번째 조건은 애초에 1년 이후에 매수해야하는 규정이 있음. 그런데 두번째 규정을 보면 3년 내 기존주택을 팔지 못했을 때 신축완공한 뒤에 2년 안에만 팔면 A주택 비과세를 받을 수 있었음.
알다시피 분양권은 주택이 아니다. 나중에 완공되어 주택으로 바뀌게 되면 그때부터 일시적 2주택같은 법들을 전부 다 적용하면 됨. 그런데 이게 언제부터 꼬이기 시작했냐면 바로 2021년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권에 대해서는 알다시피 지금은 주택수에 포함을 해버림. 위에 표를 기준으로 하나씩 정리해봄.
1. 2018년 9월 13일까지 취득한 분양권
이 취득시점은 계약일이다. 당첨일이 아님. 계약이 기준으로 2018년 9월 13일 이전에 취득했다면 종전 A주택을 갖고 있다면 B분양권이 나중에 주택으로 바뀌는 시점이 있을텐데 이 시점이 바로 잔금일이다. 그래서 잔금일 기준으로 만약 2020년 2월 2일에 잔금을 쳤다면 2023년 2월 1일까지 A주택을 매도하면 이에대한 비과세를 받을 수 있음.
여기서 알아야 할 점은 분양권 취득시점은 계약일이고, 분양권이 신규 주택이 되는 기준은 바로 잔금일이니 꼭 기억하자. 잔금일 이후로 3년 이내에 매도하면 A주택은 비과세를 받을 수 있음.
2. 2018년 9월 13일 ~ 2019년 12월 16일 사이에 취득한 분양권
이 경우 A주택을 언제까지 매도해야 하냐면 기존 주택 2년 이내이니 2022년 2월 1일까지 매도해야함. 그런데 지역마다 또 다름. 기존 주택도 조정지역이고 분양권도 조정지역일 때 이 기준을 적용한 것임. 그러면 둘 중에 1곳이라도 비조정이면, 무조건 3년 안에 매도를 하면됨. 그것도 신규 주택이 된 이후로 3년 이내에 팔면됨.
3. 2019년 12월 17일 ~ 2020년 12월 31일 사이 취득한 분양권
A주택을 비과세 받기 위해서는 기존 주택을 1년 이내에 매도해야함. 즉, 2021년 2월 1일까지 팔아야 함. 그리고 한 가지 조건이 더 붙는다. 바로 신규주택 1년 이내에 전입해야함. 즉, 여기 B주택에 1년내에 이사를 해야함. 이렇게 다들 적용되는 기준이 다르니 분양권 취득 시점을 파악해야 한다.
현재 1가구 2주택 양도소득세
지금은 취득을 하면 주택 수에 포함되고 또 지역을 보면 기준이 없다. 즉, 조정지역이든 비조정이든 기존 주택과 분양권이 어디에 있던간에 새로운 법이 적용된다. 이게 원래 기존에는 입주권에만 적용되는 법이었다. 먼저 1주택자가 입주권 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에 비과세를 받을 수 있다.
그런데 취득 후 1년이라는 조건이 있기 때문에 A주택을 2020년 2월 1일에 있었다고 하면 분양권을 최소 2021년 2월 1일 이후에 취득해야함. 그리고 난 뒤에 3년 이내이니까 2024년 1월 31일까지 주택을 매도하면 비과세를 받을 수 있는거다.
이제 두 번째 조건을 보면 1주택자가 입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하지 못한 경우에 두가지 요건을 모두 만족한 경우에는 비과세를 해주겠다고 한다.
1. 신규주택 완성 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원 이사를 해서 1년 이상 게속 거주.
2. 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전 주택을 양도.
기존에는 종전 주택 취득 후 1년 이상이란 조건이 없기 때문에 어떤 상황을 만들 수 있냐면 A주택을 예를 들어서 2021년 10월 1일에 매수했다고 치자. 그 뒤에 바로 다음날이 B분양권에 당첨이 됐든 아니면 매수를 했던 상관없이 2021년 10월 2일에 분양권을 매수해도 A주택 비과세를 받을 수 있었다. 조건은 B주택 완공 후 2년 안에 전부 다 이사를 하면 됨.
즉, 보통 완공하는데 2년에서 3년 정도 걸리고 그 다음 또 2년 안에만 이사를 하면 되기 때문에 거의 4~5년 동안 2주택 상승분을 먹을 수 있었음. 그러면 이제 "종전 주택 취둑 후 1년 이상" 이 법이 언제부터 시행이 되냐?
기재부는 과세형평을 높이기 위함이라는데 실제 이 조치는 시행 이후 취득하는 분양권 부터 적용이 된다. 그러면 지금 예정이 어떠냐면 지금 6일에 이와 같은 내용을 담은 소득세법을 시행령 개정안을 발표했고 이 개정안이 입법예고 7일에서 20일 사이되고 국무회의를 거쳐 내달 9일에서 15일. 그러니까 다음달이다.
2월 9일에서 15일 사이에 공포될 예정임. 그러먼 여기서 알아야 할 점이 있다. 만약 이게 2월 9일에 발표된다면 기존 주택 A가 있는데 2022년 1월 1일에 매수를 한 집이라고 치자. 그런데 분양권 당첨이 딱 2월 10일에 됐다. 그러면 A주택 비과세를 받지 못함.
그런데 당첨이 2월 8일에 됐다면 1년 요건이 없기 때문에 A주택 비과세를 받을 수 있음. 그래서 결론적으로 2월 9일부터 15일까지 지금 해당 법이 공포될거라서 만약 이 2월 9일 ~ 15일 안에 위에서 본 법규를 적용한다고 하면 정말 단적으로 보자면 2월 1일에 A주택을 매수하고 2월 5일에 분양권을 매수하면 1년 요건에 적용받지 않음. 이러한 점을 알고가자.
그리고 위에 표는 분양권뿐만 아니라 주택에도 똑같이 적용된다. 계속해서 법이 많이 바뀌고 있을 때는 정리를 해놓지 않으면 알기 쉽지 않다. 세무사들도 법이 매우 많이 바뀌다 보니까 정리가 필요함.