디딤돌 대출 받기 전 꼭 알아야 할 것들
요즘 금리가 6%간다 그러고 기본적인 주담대 금리도 4~5%까지 올라온 상황인데 지금 우리가 조건만 되면 받을 수 있는 디딤돌대출은 주담대 2% 금리이다. 정말 낮은 금리인데 이를 받기 위해서는 어떤 조건이 필요한지 살펴보자.
디딤돌대출 신청방법
디딤돌대출은 정부에서 내놓은 상품인데 핸드폰으로 치면 알뜰폰? 같은 혜자이다. 기본적으로 장기 고정금리 주택담보대출로 오랫동안 고정금리 2%대로 대출을 해주는것인데 아쉽게도 조건이 까다롭다. 먼저 디딤돌대출은 한국주택금융공사랑 주택도시기금에서 관리를 하는데 여기에 직접 신청을 해도 되고 1금융권에 직접 접수를 해도 된다.
디딤돌대출 자격
- 국적: 대출신청인은 접수일 현재 만 19세 이상 대한민국 국민
- 세대주 요건
세대주 요건을 보면 기본적으로 기혼 세대주이어야 한다. 그래서 대출 접수 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독 세대주는 제외됨. 여기서 말하는 세대주란 세대별 주민등록표상의 배우자 그 다음 직계존속 부모님이다.
부모님과 아이들의 세대원으로 이루어진 세대주를 말하는건데 몇가지 해당사항이 더 있다.
1. 세대주의 배우자도 가능
2. 현재는 세대원이지만, 대출 접수를 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자 (신혼부부)
3. 현재 미성년자이지만, 형제자매 중 1인 이상과 동일 세대를 구성하고 대출 접수일 현재 주민등록표상의 부양기간이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 단독 세대주. 즉, 여기서는 만 30세 미만은 안 된다고 하는데 위와 같은 조건을 만족하면 가능하다.
4. 직계존속 중 1인 이상과 동일 세대를 구성한 경우 대출 접수 현재 주민등록표상 부양기간이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 미혼세대주도 가능
이제 전입요건을 보면 대출받은 날로부터 1달 이내에 집에 전입을 해야함. 게다가 전입일로부터 1년 동안 실거주의무가 있다. 향후 정말로 살았는지 전입 여부를 통해서 확인하다고 하니 꼭 1년은 전입을 유지하길 바람.
소득 요건도 채워야 하는데 부부합산 연소득 6천만원 기준이 있다. 단 생애최초와 신혼부부, 2자녀 이상인 경우는 7천만원까지 허용됨.
생애최초란 세대주 및 세대원이 최초로 주택을 구입하는 자인데 예외로 18년 9월 13일 이전에 분양권이나 입주권은 주택으로 치지 않기 때문에 주택을 취득한 게 아니다. 다음으로 신혼가구는 7년 이내랑 결혼예정자가 포함된다.
소득 말고도 자산 기준도 충족해야함. 부부합산 순자산이 4억 5,800만원 이하이어야 한다. 그래서 부동산 일반 자산, 자동차 금융자산 합계가 4억 5,800만원을 넘기면 안됨. 만약 조금 넘었을 경우 가산금리가 적용된다고 하니까 참고하자.
미혼 단독 세대주 디딤돌 대출
미혼 단독세대주도 세대주로서 대출을 받을 수 있다. 만 30세 미만의 경우 원칙적으로 불가능하지만 직계존속 또는 미성년 형제 자매를 주민등록상 신청일 당시에 6개월 이상 부양한 경우 현행 기준으로 디딤돌 대출이 이용 가능하다고 함.
또 만 30세 이상은 주택 가액이 바로 변경된다. 변경 기준은 주택가격이 3억, 주거전용면적 60제곱, 대출한도 1.5억으로 디딤돌 대출이 가능하다는데 만 30세 이상에 결혼 안했다고 대출금을 확 낮춰버림. 그래도 이 경우에도 예외가 있다. 바로 직계존속 또는 미성년 형제자매를 6개월 이상 부양한 경우는 현행기준으로 대출을 받을 수 있다.
신혼가구 디딤돌 대출
신혼가구의 경우 혼인관계증명서 상 혼인신고일이 접수일로부터 7년 이내인 신혼가구가 해당된다. 또 결혼 예정자도 가능한데 청첩장 또는 예식장 계약서상 결혼 예정일이 접수일로부터 3개월 이내인 신혼가구도 받을 수 있음. 마지막으로 LH신혼희망타운 분양 계약자 중 만 6세 이하 자녀를 둔 혼인가구도 가능함.
무주택 디딤돌 대출
무주택이란 담보주택 외 다른 주택 분양권도 포함된다. 조합원 입주권도 포함이고 이런것들을 소유하지 않는 것을 의미함. 그래서 나중에 확인 후 주택담보대출을 이용중이면 당연히 대출 불가능하고 대출금도 전부 회수되니까 꼭 알고있자.
무주택 요건들을 살펴보면 집이 있어도 아래와 같은 사항은 무주택으로 간주해준다. 더 있는데 많이 해당되는 사항들만 적어봄.
- 상속으로 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
- 85제곱 이하 단독주택
- 20제곱 이하 주택 소유자 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택은 제외
- 만 60세 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유한 경우
디딤돌 대출 신청시기
대출신청 시기는 최대 70일 이내로 접수가 가능하다. 즉, 잔금일 기준으로 70일 전에 신청이 가능함. 그래서 기본적으로 소유권이전등기전에 접수를 하는것이 원칙이지만 만약 소유권이전등기를 한 경우에는 등기를 하고 나서 뒤로 3개월까지는 가능하다.
디딤돌 대출 대상 주택
우선 공부상 주택이어야 한다. 오피스텔이나 근생 건물 등은 해당 안됨. 주택 아파트나 단독주택 이런것만 가능하고 제한 사항이 좀 걸리는것이 있는데 바로 대출 승인일 현재 주택가격이 5억 이하이어야 한다. 이게 불과 2~3년 전까지만 해도 대출 받을 수 있는 아파트가 많았는데 현재는 아파트 가격이 많이 올라 실제 수도권에서는 5억 이하 아파트가 많지 않음.
아무튼 5억 이하 아파트의 주거 전용면적 85제곱 이하. 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 음이랑 면 지역이 100제곱 이하까지 가능하다. 그래서 접수일 기준담보주택의 가격정보가 있는 경우 가격 정보가 5억 이하.
그리고 위에서 언급한 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 주택가격이 3억 이하 또 주거 전용면적 60제곱 이하. 수도권이 아닌 지역은 70제곱 이하까지 가능하다.
담보주택 평가액은 대출 승인이 혀재 가격정보, 공시가격, 분양가의 감정평가에 순서로 적용하는데 한국 부동산원 시세 정보 또는 KB시세를 적용하되 매매가액 즉, 낙찰가액이거나 분양계약서상 매매액과 비교해서 낮은 금액을 가격 정보로 간주한다. 그나마 장점이 나옴. 매매를 5억에 하고 분양가가 4억이다 그러면 4억으로 봐준다는것임. 그래서 이 기준도 접수일 기준으로 가격을 본다고 하니 알고 있으면 좋은 점이다.
디딤돌 대출 한도
최대 LTV 70%까지 나오는데 아쉽게도 최대 2억 5천까지만 가능하다. 그래서 5억까지 가능한데 2.5억이면 50% 정도 나오는것임. 그래서 3억까지는 2억 1천, 4억부터는 2억 5천까지 받을 수 있다고 알고 있으면 되는데 예외적으로 신혼가구는 2억 7천, 2자녀 이상은 3억 1천까지 가능함.
단 만 30세 이상의 미혼단독 세대주는 1억 5천까지만 가능함. 여기서 디딤돌 대출의 단점이 또 나오는데 소액임대차 보증금을 차감해서 한도가 산정되는 방식인데 소액임대차 보증금이란 보통 방빼기라고 하는데 경매에서는 소액임차보증금까지는 보장을 해준다는 법이다.
그래서 대출 가능 금액에서 - 소액임차보증금. 이거는 지역에 따라 금액이 다르다. 그래서 서울시 같은 경우 지금 2억 5천을 받는다 했을 때 2억 5천에서 5천만원을 빼면 2억뿐임. 이러면 너무 또 대출한도가 줄어버리니까 이거에 대해서 제도가 있는데
- MCG (Mortgage Credit Gurantee) 라고 해서 주택담보대출 시 소액임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출받게 공사에 모기지신용보증이라고 하는데 이것도 신청 자격이 담보주택평가에 3억 이하라고 한다. 즉, 5억 이하는 안되고 3억이하까지는 이거를 가입해서 소액임차보증금 차감을 막을 수 있음.
디딤돌대출 상환
- 10, 15, 20, 30년까지 적용 가능하고 DTI는 60%까지 고려해서 설정하자.
- 거치기간 (이자만 납부하는 기간) 최대 1년 설정 가능
- 중도상환수수료는 최대 3년, 최대 요율 1.2% 잔여일수에 따라 짜르는 방식으로 감소한다.
우리가 선택할 수 있는건 원리금 균등으로 할지 체증시 분할 상환으로 할지 정할 수 있는데 체감식의 경우 처음에 이자를 많이 내지만 갈수록 줄어드는 방식이다. 대신 원금은 일정함.
원리금 균등분할상환은 내는 금액은 일정하다. 여기에 맞춰 이자랑 원금이 들어가는것임. 그리고 체증식은 처음에 이자만 내다가 급속도로 줄어들고 원금이 급속도로 오르는 방식임. 처음에 내는 금액은 적고 향후 내는 금액이 많아지는거다.
디딤돌대출 금리
디딤돌대출이 핫한 이유가 바로 낮은 금리이다. 2%~2.7%인데이것도 소득 수준 그리고 주담대 설정 기간에 따라 금액이 다르다. 그러니 소득과 만기 연차에 따라서 개인에 맞는 금리를 확인해볼 수 있음. 추가적으로 다자녀 가구는 0.7%, 6천만원 이하 한부모 가구는 0.5%, 2자녀 가구는 0.5% 등 추가로 금리할인 혜택이 있으니 해당되면 꼭 적용받자.
주담대 6% 간다는 말이 나오는 현 상황에서 2% 금리는 정말 매력적이다. 하지만, 자격이 매우 까다롭고 주택 가액이 낮은곳에서만 활용할 수 있는 대출이다. 요즘은 수도권에서는 많이 적용 받지 못할거고 아마 지방에서는 많이들 써먹을거다. 아무튼 자격이 된다면 최고의 금리를 적용받으니 잘 활용해보자.