둔촌주공 최악의 상황과 가장 좋은 시나리오는?
둔촌주공은 요즘 정말 말이 많은 곳이다. 둔촌주공 재건축에 대해서 알아볼건데 왜 이런 사태가 벌어졌고, 향후 어떻게 흘러갈지에 대해서도 살펴보도록 하자. 먼저 둔촌주공의 위치를 보면 바로 옆에 올림픽 공원이 있다. 공원 규모가 꽤나 큼. 그리고 바로 앞으로 5호선이 지나가고 또 옆에는 잠실이기 때문에 입지는 너무나도 좋은곳이다.
게다가 둔촌주공이 12,000세대로 지어지는 대단지임. 그런데 여기는 현재 유치권 행사 중이라 적혀있고 공사중단이라는 팜플렛이 보인다. 지금 기사들만 봐도 많은 내용들이 나옴. 그리고 가장 큰 이슈인 계약금 증액에 대한 내용도 볼 수 있음. 그러면 이런 내용들을 종합해서 왜 이런일이 터졌는가 간략하게 보고 다음에 벌어질 시나리오들을 알아두자.
둔촌주공 사태 왜 터졌을까?
1. 기존에 2조 7천억에 시공 계약
2. 전 조합장이 해임 전 6천억 증액한 3조 2천억에 계약서 재작성
3. 그래도 일반 분양가 3,500 이상 받으면 서로 아무 문제 없었음
원인들을 옛날부터 살펴보면 기존 2조 7천억에 현재 시공사와 계약을 했다. 그 이후에 상가나 일반분양이 늘어남에 따라 이 공사비 증액을 요청한것임. 그래서 6천억 정도를 증액 요청하고 이 3조 2천억에 대해서 계약서를 재작성했음. 그래서 이 계약서를 작성하고 나서 이 전 조합장이 해임된것임.
그런데 이렇게 6천억이 증가해도 조합에서는 분양가 3,500 이상을 받으면 서로 문제가 없었다. 그런데 여기서 분양가상한제 때문에 기존 분양을 하려했더니 3,500이 아니라 허그에서 일방적으로 2,900을 통보한것임. 이렇게 분담금이 줄면서 조합원들이 받을 수 있는 환급금도 줄어들면서 불만이 쌓이고 거기에 따라서 지금 새로운 조합이 생겼는데
처음 조합이 나왔을 대만 해도 분위기는 좋았다. 이유는 2,900으로 분양하는게 아니라 조금 시간을 늦춰서 3,500 이상의 분양을 하고 그리고 후분양으로 가면 더 좋은 상황이 나오니 말이다. 그런데 원자재값이 떡상하고 있고 그 다음 중대재해법도 시행되면서 안전에 대해서 비용이 더 많이 들어가고 있음.
그리고 우'러 전쟁 등 여러 악재가 터져버림. 그래서 이거에 따라서 변한것은 바로 지금 시공사다. 이 시공사가 계산을 좀 해보니 3조 2천억을 가지고 공사를 해도 남는게 없다고 함. 왜냐하면 이게 계약을 할 때는 몇 년 전이었는데 지금 원자재 가격과 과거 원자재 가격은 큰 차이가 있음. 그래서 시공사 입장에서 어쩔 수 없이 공사중인데 이제 조합 측에서는 시간이 갈수록 공시지가가 올라가고 있다.
이유는 이번 정권이 실시했던게 바로 공시지가 현실화율이니 말이다. 그래서 땅값이 올라가고 정권이 바끼면서 분양가가 올라갈 수 있다는 생각으로 계속해서 일반 분양을 미뤄온것임. 그래서 이렇게 갈등이 많은 상황에서 서울시가 중재를 나섰지만, 이것도 결국 무산됨.
그러다가 현재 시공사가 유치권이 성립한다고 판단하고 더 이상 수익이 나지 않기 때문에 4월 15일부로 지금과 같이 유치권을 걸고 공사를 중단하기로 한것임.
시공사가 요구하는 내용
- 공사비 증액 인정 안해줌
- 계약 이후 일방적인 자재 교체 요구
- 52% 넘을때 까지 공사비 X, 일반분양 X
시공사에서 조합한테 요구한 내용을 간략하게 요약하자면 위와 같다. 먼저 공사비 증액을 현재 인정하지 않고 있음. 그리고 두 번째로 계약 이후에 일방적으로 자제 교체를 요구하고 있고, 세 번째로는 현재 공정률이 52%나 넘었다. 그래서 이를 넘을 때까지 지금 공사비 1도 안주고 일반분양도 안에서 이 시공사 입장에서는 본인들의 자금으로 짓다보니까 리스크가 너무 크다고 생각하는것임. 그러면 지금까지가 현재 터진 사건이고 향후 어떻게 될지에 대해서 봐보자.
둔촌주공 해결책 전망
1. 극적인 협의 (공사비 증액 인정) + 일반분양 + 공사대금 납부
2. 현재 건설사와 계약을 파기하고 새로운 건설사와 계약하기
3. 경매로 넘어가는 경우
1. 가장 좋고 안전한 방법은 바로 극적인 협의이다. 지금 시공사에서 얘기하는 3조 2천억의 공사비 증액을 인정하고 일반분양을 서둘러서 공사대금을 납부받는것임. 현재 상황에서는 이 방법이 가장 서로한테 피해도 덜 가고 좋은 해결책으로 보인다.
2. 두 번째 방법은 계약을 파기하기 위해서 여러가지 법적 공방을 거쳐야하니 피곤해진다. 그리고 유치권이 얼마나 걸려있냐면 바로 2조 5천억이다. 즉, 지금까지 투입된 비용이 약 1조 7쳔억이고 여기에 더해서 사업자금으로 연대보증으로 빌려준 금액이 한 7천억 정도 된다고 함.여기서 부가적인 다른 금액까지 합쳐서 총 2조 5천억이라는데
이 시나리오대로 계약 파기 후 새 건설사와 계약하려면 2조 5천억에 대해서 변상을 해야한다. 그러면 이 금액을 누가 분담하냐면 바로 조합이다. 그런데 여기 조합원이 한 6천명 정도 되기 때문에 대략적으로 한 가구당 한 4억 정도를 부담하면 됨. 4억을 부담해서 우선 여기 돈을 먼저 다 갚아도 끝이 아니다. 새로운 건설사와 계약하기 위해서는 또 금액이 들어감.
그리고 공정률이 52% 정도라고 했으니까 나머지 50%가 남았다고 치고 비슷한 금액이 들어간다고 가정했을 때 다시 2조 5천억이 필요한것임. 아무튼 이 금액의 경우 일반분양을 해서 매꿀 수가 있기 때문에 돈으론느 문제가 크지 않지만, 여기서 핵심 2가지가 뭐냐면 바로 건설사 찾기이다.
지금 여기가 12,000세대를 짓고 있고 게다가 새로 짓는 게 아닌 기존의 누가 짓던 52%짜리 이거를 이어서 지어야 되기 때문에 여기를 파고 들어가면 정말 많은 문제점들이 있다. 그래서 실제 이거를 지금 받아서 할 수 있는 건설사를 찾는건 절대 쉽지 않음. 또 자금력도 받쳐줘야하니 이것도 쉽지 않음.
3. 경매로 넘어가는 경우는 최악의 시나리오인데 우선 지금 여기에 금융으로 묶인 금액이 어느 정도냐면 바로 이주비 대출이 현재 1조 4천억 정도를 받고 있다. 그리고 이 금액은 당연히 조합 땅을 담보로 대출중임. 그래서 이 돈은 나중에 은행이 돈을 못 돌려받겠다 판단하면 은행이 개별적으로 경매로 내놓는다.
그런데 지금 여기 경매는 이주비 대출 경매를 말하는게 아니라 사업비 대출 경매를 말하는건데 우선 사업비대출을 7천억 정도 했는데 이거는 신용대출이고 이제 시공사 연대보증이 깔려있음. 그래서 이거를 시공사가 당연히 대신 돈을 갚아야 하니 아까 언급했던 기존 공사비 (1조 7천억) + 대출 7천억 + 이자 (금융비용) = 약 2조 5천억인데 현재 이 금액이 유치권에 걸려있고, 유치권에 의해서 통경매가 나오는거다.
그러면 이렇게 경매가 나오면 어떻게 되냐면 먼저 유치권에 대해 간략하게 알아보고 살펴보자. 보통 두 가지가 성립해야하는데 우선 점유이다. 그리고 견련관계가 있어야 하는데
먼저 점유의 경우 지금 해당 물건이 있는 아파트 단지임. 여기 단지에 아무도 못 들어오게 하는거다. 이를 위해서는 당연히 여러 인건비도 들어가고 이 비용도 전부 다 유치권 비용에 추가됨. 그리고 견련관계란 간단하게 해당되는 물건이라고 보면 된다. 시공사가 직접 지은 아파트인데 이를 가지고 유치권을 주장중임.
게다가 여기 아파트가 조금 지은 아파트가 아니고 52%나 지은 아파트임. 그래서 이게 경매로 넘어온다면 1순위는 은행이 가지고 있는 1조 4천억. 그리고 별개로 유치권 2조 5천억이 걸려있는거다. 그러면 이게 1번째 시나리오가 현재 시공사가 낙찰받는건데 당연하게도 이 식오사는 높은 금액에서 낙찰이 안 들어올거다. 그래서 지금 여기 경매금액이 10조라고 한다면 이 10조가 거의 0원까지 내려올 때까지 입찰을 하지 않다가 거의 똥값에 챙길거다.
이렇게 가져가면 문제는 바로 기본적으로 은행은 1조 4천억을 받지 못함. 그러면 이 은행은 1조 4천억을 어디서 챙기냐면 바로 각각 조합한테 회수가 들어가기 시작함. 그럼 조합원이 한 6천명 되니까 개인당 한 2억씩 부담해야함. 그리고 시공사의 경우 어짜피 계속 짓던거니까 계속 공사가 들어가고 나중에 1만 2천 가구를 그냥 통으로 일반분양 진행하는거다. 이렇게 되면 그 막대한 이익은 전부 시공사로 간다고 이해하면 된다. 이 1번째 시나리오를 정리하자면 아래와 같음.
- 현재 시공사 낙찰
- 똥값 될때까지 기다림
- 조합원들 돈 한푼도 못챙김
- 은행 > 조합원 개별 징수 진행
- 시공사는 기존대로 공사 유지
- 1만 2천 가구 일반분양 > 막대한 이익
이제 2번째 시나리오를 살펴보자. 이거는 다른 사업체가 낙찰 받는 경우인데 10조가 0원이 될 때까지 기다리는게 아니라 중간에 수익이 조금 난다 싶은 가격대에 들어갈것임. 이렇게 들어가면 은행에 걸린 1조 4천억은 대부분 변상이 될 것임. 변상되면 다로 조합원들이 내야 될 금액은 없다.
하지만 결국 조합들은 분양받을 수 잇는 권리가 전부 다 사라짐. 그래서 지금 여기 현재 가치가 한 20억 정도 되는데 20억이 공중분해 되는것임. 그리고 이렇게 다른 사업체가 낙찰받기 쉽지 않은게 기존에 설계한 도면들도 필요하고 기존에 쓰던 수많은 자재들을 지금 기준으로 계약하고 다시 전부 다 시공에 들어가야 되기 때문에 상당히 어려움.
둔촌주공과 비슷한 사례 트리마제
그리고 위와 같은 피해는 조합들이 받는거니 이거 관련해서 한 사례를 보면 상황이 조금 다르긴 하지만, 비슷함. 바로 트리마제 아파트인데 여기는 한국을 대표하는 고급 아파트인데 둔촌주공과 비슷한 고통을 겪은곳임. 간략하게 설명하자면, 우선 여기 땅 부지가 지주택으로 시작함.
그런데 한강 르네상스 프로젝트에 포함되면서 바로 50층까지 변경됨. 엄청난 수혜를 받았는데 이거에 따라서 땅값이 매우 높아짐. 그러다 보니까 이제 땅 주인들이 알박기를 시작했고 그때도 분양가상한제가 있었음. 이게 걸리고 2008년 금융위기도 맞으면서 금융비용을 감당 못해 시행사가 부도남.
부도나서 사업부지를 공매붙였고 이 지주택은 트라메자의 시공사인 두산중공업에 요청해서 대출로 3,600억을 조달한 다음에 트리마제를 낙찰받았음. 그래서 잘 진행되다가 여기 둔촌주공처럼 싸움이 벌어짐. 이유는 당연히 공사비용이다. 공사비가 추가됨에 따라 조합원들한테 분담을 더 내라고 한것임.
그래서 이 상황에서 서로 양측의 입장을 보면 두산중공업은 조합을 배제하고 새 시행사를 선정해 부지를 인수하는 방향으로 결정했고, 여기에 조합은 총회를 열어서 시공사를 현대건설로 변경하는 강수를 보임. 둔촌주공과 약간 비슷한 그림임. 그리고 향후 두산중공업이 그냥 자체자금으로 상환하고 그냥 트리마제 사업 자체를 전부 인수해버림.
이러면 조합원들은 모든 투자금 + 권리가 전부 날아가버림. 즉, 가진게 아무것도 없음. 그래서 현재 트리마제 사건은 대표적인 지주택 실패 사례로 남았고, 이후에 두산중공업이 트리마제와 같이 고급화를 한 다음 트리마제를 만들고 대성공을 이룸.
그리고 여기와 반대되는 케이스도 있음. 이천시 장호읍에 있는 아파트는 공정률 65%에서 멈췄고, 현재까지 방치된 상태임. 즉, 둔촌주공은 소개한 시나리오들처럼 늦을수록 상황이 악화되기 때문에 원한하게 서로 잘 협의해서 풀어가기를 바람.