힐스테이트 초월역 분양가 괜찮을까? 실거주 투자 둘다 만족
힐스테이트 초월역은 계속 연기되다가 드디어 오늘 입주자 모집공고가 나왔다. 여기는 비규제지역이라서 85초과 물량에 대해서는 100% 추첨제임. 대출도 잘 나오고 추첨제도 좋지만 분양가에 대한 규제도 없기 때문에 비싸다. 예상했던 분양가 보다 대략 1억 정도 높고, 규제지역에서는 고분양가를 허그에서 관리하고, 분양가상한제로 막기 때문에 어느정도 연기가 되더라도 분양가는 한계가 있지만,
비규제지역의 경우 분양가가 상대적으로 자유롭다. 그래서 아쉽게도 분양가는 높아져버린 힐스테이트 초월역에 대해서 하나씩 살펴보자.
힐스테이트 초월역 분양일정 & 제한사항
특별공급 접수는 12월 27일부터 받음. 다음날인 28일에는 1순위 청약, 그리고 1월 5일에는 당첨자 발표일이다. 1, 2블록 동시에 발표하기에 둘 중에 한 블록만 청약이 가능하며, 정당게약은 1월 27일부터 진행하면 된다.
- 비규제지역
- 경기도광주 1년 이상 100% 우선공급
- 분양가상한제 없음
- 전매제한 6개월
- 실거주의무, 재당첨제한 없음
- 1인 미혼 생애최초 가능
기본적인 제한사항을 살펴보면 일단 여기는 비규제지역이라 걸리는 것이 없음. 경기도 광주에서 1년 이상 거주한 사람들에게 100% 우선공급함. 원래는 거주기간이 없었는데, 위장전입이 너무 많아서 생기게 됨. 분양가상항제는 적용받지 않음. 전매제한은 6개월이라 당첨자 발표일로부터 6개월 뒤에 전매가 가능함. 다만, 세금이 많은 편.
그리고 거주의무와 재당첨제한은 신경쓰지 않아도 된다. 힐스테이트 초월역 59타입의 경우 1인 미혼 생애최초로 청약이 가능하다. 특별공급에서도 30%는 추첨제로 당첨자를 선정함. 생각보다 여기에 속한 사람들이 많다고 보는데 이를 적극 활용해보자.
조정대상지역과 비규제지역 차이점
먼저 조정지역의 경우 통장 2년 이상이 지나야 충족하지만, 비규제지역에서는 1년만 지나도 된다. 지방으로 내려가면 6개월 조건도 있음. 그리고 비규제지역은 유주택자들도 1순위로 청약이 가능하다. 그러나 조정지역에서는 무주택자 또는 1주택 처분조건으로 1순위에 해당됨.
그리고 또 비규제지역은 세대주 뿐만 아니라 세대원도 가능함. 같은 세대내에서 청약을 한다고 하면 가족 모두 각각 청약을 넣어도 되는 반면 조정지역은 세대주만 청약신청이 가능하다. 그리고 재당첨제한은 비규제지역에서 보지 않음. 조정지역에서는 세대구성원 전부 5년 이내에 당첨이력이 없어야 한다. 이뿐만 아니라 조정대상지역에 당첨되면 재당첨제한이 7년이고, 분양가상한제 적용시 10년이다.
하지만, 비규제지역에서는 분양가상한제를 적용받지 않는다면 재당첨제한은 향후에도 걸리지 않음. 다만 비규제지역일지라도 분양가상한제에 걸리면 동일하게 10년임. 힐스테이트 초월역은 분양가상한제가 없어 재당첨제한도 없음.
그리고 입주자 선정방식을 보면 85이하에서는 가점제 40%, 추첨제 60%로 선정하고, 조정대상지역에서는 각각 75%, 25%임. 비규제 85초과에서는 추첨제 100%이지만, 조정지역에서는 각각 가점 30%, 추첨 70%이다.
자금조달계획서는 비규제의 경우 6억 이상의 주택 거래시에만 제출하면 된다. 힐스테이트 초월역의 경우 가장 대형 평수 빼고는 자금조달게획서 신경쓰지 않아도 됨. 분양가 전매제한은 6개월부터 가능하다.
힐스테이트 초월역 공급규모
1블록과 2블록 나누어져 있기에 먼저 1블록부터 살펴보자. 지하 3층부터 지상 20층, 8개동으로 구성되어있는 591세대 단지이다. 2블록은 506세대로 총 1,097세대이다. 입주 시기는 24년 6월로 예정이고, 59타입, 74타입, 84타입으로 빠짐. 생애최초물량에서 30%는 1인 미혼가구를 위한 물량이고,
일반공급 세대수에서 60% 물량은 가점 상관없는 추첨제 물량이라고 보면 된다. 대략적으로 여기 60% 곱한 갯수가 추첨제 물량이라고 생각하면 됨. 다음으로 2블록을 보면 지하 3층 ~ 지상 20층, 506세대로 들어서고, 입주시기는 동일하다. 여기는 64타입, 74타입, 84타입, 101타입으로 빠짐.
101타입의 경우 생애최초물량은 없지만, 일반공급세대는 100% 추첨제로 선정함. 그리고 나머지 물량은 추첨제가 60% 있고, 생애최초는 30%, 신특에서도 30%의 추첨제 물량이 있다. 1블록도 같은 조건임.
힐스테이트 초월역 분양가
1블록
59타입 = 3억 7~8천
74타입 = 4억 7~8천
84타입 = 5억 5천
2블록
64타입 = 4억
74타입 = 4억 7천
84타입 = 5억 3~4천
101타입 = 6억 5천
분양가가 아무리 비싸봐야 5억선에 나올줄 알았는데 5천만원이나 더 붙어버림. 그리고 이 분양가 뿐만 아니라 발코니 확장비가 사악하다. 분양가에서 발코니 확장비를 더하면 대략 5억 후반이 된다. 잡다한거 다 더하면 6억정도에 나온다고 보면 된다.
분양가가 비싸게 나왔지만, 완판은 할 정도로 매력이 있다. 가장비싸게 나온 101타입의 발코니 확장비는 2천 3백만원으로 다하면 7억정도 예상됨. 84타입하고 101타입만 자금계획을 세워보면 6~7억으로 잡을 수 있다.
이제 주변 시세를 볼건데 33평 기준 매매를 토대로 찾아봄. 초월역 바로 앞에 위치한 초월롯데낙천대2단지의 최근 거래는 7층이 6억 3천에 거래됐다. 2004년식 아파트가 입지가 아무리 좋다고 해도 굉장히 높은 가격에 실거래가 이루어졌고, 이걸 감안했을때 힐스테이트 초월역 분양가가 아무리 비싸게 나왔다고 해도 충분히 메리트가 있음.
초월롯데낙천대2단지의 현재 나오는 호가만 보더라도 6억 1천에서 5천까지 나옴. 그리고 이 왼쪽에는 초월역 모아미래도파크힐스가 있는데 여기 호가가 6억 8천에서 7억 5천까지 나와있다. 여기 호가를 고려하면 힐스테이트 초월역의 현재 가치는 대략 7억정도로 판단됨. 101타입은 8억정도이지 아닐까 싶다.
그러면 분양가가 쎄긴 하지만 주변시세 대비해서 안전마진이 1억정도 보이고, 보수적으로 잡아도 전매제한이 해제될때 몇천만원은 프리미엄이 붙을거라고 본다. 그런데 지금 가격이 거품이라고 생각되면 그냥 패스하면 됨.
이제 전세가격을 보자. 모아미래도파크힐스 쪽은 3억 3천 ~ 4억 3천에 나와있고, 2004년식 아파트 초월롯데낙천대2단지 전세는 4억에 나와있다. 다만, 여기 입주시점에 전세 물량이 많을것으로 예상되니 자금 계획 세울때는 최대한 보수적으로 접근하자.
특히 이런 비규제지역에 있는 대단지아파트들은 실거주 목적보다는 투자 목적이 많아 입주 시점에 전세물량이 쏟아져 나온다. 그만큼 전세가격은 방어가 되질 않음.
힐스테이트 초월역 자금계획
84 분양가는 6억, 101 분양가는 7억으로 잡아볼 수 있음. 각각 계약금 10% 6천, 7천이 필요하고, 비규제이역이라서 중도금대출은 60% 모두 나온다. 신용불량자만 아니라면 웬만하면 해줄것이고, 그리고 나머지 잔금 30%를 납부하면 자금 계획은 끝남.
입주 시까지는 계약금만 있으면 되고 입주 시에 필요자금을 7~8억으로 예상한다면 잔금대출에 최대 70%까지 나옴. 그런데 나중에 소득 조건에 따라서 이것보다는 덜 나올 수도 있음. 행복회로를 뜨겁게 돌려보면 필요한 금액은 1억 1천 ~ 4천만원이다. 계약금 6천을 냈으면 추가로 따로 필요한 금액은 5천만 있으면 됨.
그런데 여기를 실거주하지 않고 전세를 준다고 했을때 전세시세가 4억이라면 필요한 금액은 84기준 2억, 101기준 2억 5천이 필요하다. 참고로 여기는 비규제지역이라서 직접 실거주하지 않더라도 양도세와 비과세를 받을 수 있음. 그냥 2년만 가지고 묵혀두었다가 던져도 괜찮음. 투자로 접근하는 사람들은 이를 알아두자.
힐스테이트 초월역 입지
초월역과는 도보로 15분정도 떨어져 있다. 초월역이 메인인데 여기를 통해서 판교역까지 4정거장이면 도착함. 그리고 향후 삼동역에 위례션이 연결되면 위례와 접근성도 좋아지고 서울 강남 접근에도 용이해짐. 지금 자차를 이용해도 강남권까지는 3~40분이면 도착 가능해 서울과 판교 접근성이 좋은 곳이다.
다만, 주변 생활 인프라는 좋다고 볼 수 없음. 아무래도 경기 광주까지 넘어가서 인프라를 누려야 할 듯. 힐스테이트 초월역 바로 앞에는 초월중학교가 있고, 초등학교까지는 도보로 10분정도 걸림.