아파트 실거래가 조회 믿어도 되는건가? 업계 비밀 공개
언론에서는 서울 매매시장에서 하락 급매가 늘어나면서도 한쪽은 신고가가 늘어난다며, 혼조세라느니 똘똘한 한 채라 계속 오른다느니 호도가 극심하다. 심지어 서울 아파트 거래 절벽 속 절반이 신고가라 하지만, 실상 실거래가 자료를 확인해보면, 첫 계약도 포함하는 등 자료를 왜곡 중임.
또 부동산 대책으로 세금 부담이 심화되자 양도세를 털어내기 위해 다운 계약을 하거나 법인들은 업계약으로 빠져나가려고도 한다. 아파트 실거래가를 절대 믿으면 안 되는 이유에 대해 알아보자.
아파트 실거래가 믿지 말자
지금 상황에서 실거래가를 100% 믿으면 안 된다. 즉 거래량이 감소하고 있는데, 신고가가 찍힌다? 의심해봐야 함. 당연히 진짜 신고가도 있겠지만, 떨어졌다가 예전과 비슷한 가격으로 올라놓고 역대급 신고가 붙이거나 몇 년 만에 거래해놓고 신고가 붙이는 경우도 있다.
아파트 가격 올리는 업계 비밀
1. 지역 선정
2. 자전거래를 통해 호가를 올리면서 계약서 작성
3. 국토부 실거래 신고를 올린 호가로 한다.
4. 국토부 실거래가 오르면 언론이나 유튜버를 활용해 집값이 올랐다고 대대적으로 홍보
5. 30일 내에 게약 파기하고, 파기 신고는 하지 않는다.
6. 조작된 실거래가와 언론 등 보도에 조급해진 실수요자에게 작업한 호가대로 팔고 나오면서 시세차익 챙김.
7. 시장에서 호구가 사라지면 작업한 지역에서 정상 시장 가격이 되기 전까지 거래가 사라지고 호구들은 피눈물 흘린다.
이 같은 문제는 계약을 한 후에 파기를 해도 실거래가가 반영이 되는 것이 원인이다. 그리고 이러한 양아치 짓을 했을 때 최대 3,000만 원의 과태료가 전부이다. 즉 단속기관이 국토부인데 제대로 일하고 있지 않음. 애초부터 아파트 가격을 잡을 생각이 없던 곳으로 봐도 무방함.
부동산 '다운계약, 업계약' 기승
2020년 기사를 보면 3년간 부동산 실거래가 신고 위반 건수가 총 2만 7471건이다. 유형별로 보면 지연'미신고가 74.1%(2만 346건) 가장 많았고, 이어 기타 기타 사유(4,480건 16.3%), 다운계약(1,732건 6.3%), 업계약(913건 3.3%)
다운계약과 업계약 저 두 놈들이 실거래가를 망치는 주범이다. 다운계약이 업계약보다 많다 보니 실거래가는 더 높겠네?라고 생각할 수 있다. 근데 보통 다운계약을 많이 하는 곳은 분양권이다. 분양권 양도세가 워낙 높기 때문임. 업계약 같은 경우는 사실상 아파트보다는 빌라, 상가 같은 곳에서 많이 나온다.
업계약 하는 이유는 보통 대출금 많이 당기려고 하는 거다. 예를 들어서 2억짜리 40%밖에 대출이 안 나온다고 치자. 그러면 대출금이 8천만 원이 나옴. 근데 업계약으로 3억이라고 위장하면 대출금이 1억 2천까지 나옴. 이런 형식으로 많이들 업계약을 한다.
분양권 사러 갔다가 바보 만드는 쓰레기 같은 공인중개사들도 있다. 예를 들어 2억짜리 있어서 전화했다 그러면, '아 이거 다운계약이에요. 보통 피 1억 붙어서 3억에 팔고 있다', '다운 계약 모르심?'라며 사람을 바보 취급한다. 이거 불법 거래 아니냐고 공인중개사한테 물으면 '그런 얘기 할 거면 나가라'라는 경우도 있다고 한다.
의도적인 시세 키우는 집단이 정말 많다. 투기 세력들이 가격 장난치며 호도해서 애꿎은 서민들만 덤탱이 쓰는 현실이다.
마무리
부동산 시장에는 아직도 많은 비리들이 있다. 업'다운 계약, 법인 거래 떠넘기기, 자전거래, 분양가 띄우기, 등 많은 불법 행위들이 있다. 즉 이렇게 혼조세일 때는 신고가 연연하지 말자. 중요한 거는 거래량이다. 그러니 신고가 찍는다는 말에 넘어가서 신고가로 사주는 호갱이 되지 말자.
정부에서 다운계약, 업계약 한번 전수 조사해서 세금 때리면 길거리 나앉는 투기꾼들 꽤나 많을 것 같다. 특히 다운 계약이 정말 많은데 집으로 장난친 대가를 달게 받도록 화끈하게 조졌으면 하는 바람이다.
덤으로 공인중개사 시험 준비하는 사람들은 정말 고민해보자. 제2의 직업이니 어쩌니 하면서 공인중개사는 자격증만으로 먹고산다고 하는데 절대 그렇지 않다. 점점 자격증 소유한 사람은 많아지고 있고 시험 응시자도 작년 역대 최다를 찍음. 이미 어느 아파트를 가던 최소 1개 이상은 꼭 부동산 있고, 신규 아파트는 1층 상가 대부분이 편의점 제외하고 부동산으로 빼곡하다.
렌트프리로 1~2년 있다가 옮기고 이런 식으로 영업하는 부동산들 보면 참 웃기다. 서로 헐뜯고 싸우고 난리도 아님. 게다가 변호사들이 밥그릇 넓히려고 점점 부동산 시장까지 진출하려 하고 있음. 결론은 비싼 돈 주고 인강 들으며 많은 시간 낭비해가면서 공인중개사 따고 후회하는 일 없길 바란다. 기회비용도 크고 막상 취득해도 돈벌이는 쉽지 않음.