오산세교2지구 호반써밋 분양가 괜찮을까?
여기도 마찬가지로 택지개발지구라 수도권 거주자도 청약 가능하고, 가점이 낮은 사람들을 위한 추첨제 물량도 있다. 주변 시세 대비해서 현재 가치만 보더라도 최소 안전 마진이 2억은 보이는 곳임. 입주 시점에는 더 많은 시세차익이 예상되는 곳이다. 오산 세교지구에 살펴보자.
오산 세교2지구 호반써밋 공급규모
입주자 모집공고 예정일은 12월 24일 예정이다. 일정대로 나오게 된다면 특별공급 접수는 1월 3일에 받고 당첨자 발표는 1월 12일이다. 다만, 일정은 변경될 수 있으니 참고만 하자.
공급 위치를 보면 경기도 오산시 오산세교2지구 A1블록에 들어서는데, 지하 2층부터 지상 25층, 14개동, 총 897세대의 대단지 아파트이다. 평형 스타일을 보면 84A, 84B, 84C, 111타입으로 중대형 평수로 구성된 곳임. 특히 85초과 물량인 111타입은 추첨제가 무려 70%이다. 가점이 낮다면 111타입이 메리트 있음.
오산시 내에서도 세교지구 안에 들어있는 곳들은 택지개발지구라서 분양가상한제를 모두 적용 받고 이 세교지구 밖에 있는 곳들은 분양가상한제를 적용받지 않는다. 오센 세교2지구 호반써밋 또한 상한제 적용 대상임. 오산시는 조정대상지역으로 들어가서 85제곱 이하에서는 가점제 75%, 추첨제 25%로 선정하고, 85초과에서는 추첨제 70% 물량이 있다.
전매제한은 소유권이전등기일 또는 전매제한 3년이 예상되고, 실거주의무는 없을것으로 에상된다. 여기서 분양했던 단지들이 실거주의무가 다 없었음. 이걸 봤을 때 오산 세교2지구 호반써밋 또한 없을 확률이 굉장히 높음. 그리고 재당첨제한은 조정대상지역이지만 분양가상한제에 걸리기 때문에 10년을 받을 예정이고, 오산시 1년 이상 거주자에게 30% 우성 배정하고, 경기도 6개월 이상 거주자한테 20%, 나머지 수도권 50% 배정함. 오산시 100% 당해가 아니기 때문에 수도권 거주하는 사람들은 여기를 잘 노려보자.
오산 세교2지구 호반써밋 분양가
예상되는 분양가는 12월에 나온다느 가정하에 84타입이 4억 수준에서 나올 것으로 봄. 조금 비싸게 나온다면 4억을 조금 넘겠지만, 웬만하면 4억선에 맞춰서 나올거 같고, 평당가로 계산하면 1,212만원 정도이다. 아무래도 분양가상한제를 적용받기 때문에 주변시세와 단순 비교해도 안전 마진이 2억 정도 남음. 이 금액은 보수적으로 잡은거지 더 욕심낸다면 3억까지도 가능성이 있음.
바로 옆에 있는 우남퍼스트빌 여기가 현재 분양가 수준에서 호가가 나오고 있음. 저층이 4억에 나온다. 2004년식 아파트인걸 감안했을때 A1블록 분양을 2004년식 아파트 가격으로 받게됨. 이렇게 단순하게 비교해도 확실히 메리트가 있음. 그리고 오산대역 주변으로 가게되면 84타입 현재 호가가 7억원대이다. 여기와 비교한다면 안전마진이 3억까지 깔리게 됨. 2017~18년 아파트를 본건데
여기뿐만 아니라 구축 아파트 33평 기준으로 가격을 보더라도 안전마진이 깔려있음. 오산 세교2지구 호반써밋을 아무리 보수적으로 봐도 2억에서 3억은 마진이 남음. 매매가 말고 전세가도 봐보자.
오산대역 오른쪽 단지들이 대부분 4억 5천 ~ 5억에 나와있다. A1블록에 입주할 때 공급이 많다고 가정하면 최소한 4억. 진짜 저렴하게 나온다해도 3억 5천선에 전세를 맞출 수 있을것으로 보임.
오산시 수요와 공급
2017~19년도에 공급이 굉장히 많았다. 그리고 20~22년까지는 공급이 없다가 다시 23~24 입주할 때쯤에는 다시 공급이 많아진다. 아무래도 공급이 많아지면 조정을 받기 때문임. 그리고 전세가도 낮아질 수 밖에 없다. 나중에 전세를 내놓을 생각이 있다면 오산시 기간별 수요와 입주 데이터를 보는 것이 좋음.
그리고 공급이 늘어나는 만큼 인구수와 세대수도 같이 증가하는 추이를 보인다. 아무래도 새롭게 조성되는 택지개발지구는 사람들이 몰릴 수 밖에 없는 곳임. 이런곳들은 공급만 해소되고나면 주태가격은 오를 확률이 훨씬 더 높음. 그래서 세교지구가 완성되기전에 미리 들어가서 선점하면 그만큼 시세차익을 챙길 확률이 크다.
오산세교2 A1 호반써밋 입지환경
오산대역에 분당선이 연장된다고 하는데 연결된다면 동탄신도시와도 접근이 용이해진다. 동탄역에 가서 GTX를 이용해도 되고, 동탄에서 근무하는 사람들에게도 좋은 소식이다. 지하철 호재 뿐만 아니라 필봉터널이 뚫리고나면 동탄하고는 이웃이 되는 격이다. 그렇기 때문에 오산세교지구는 동탄신도시 가격 상승세를 따라갈 수 있는 입지라고 본다.
지금 나오는 호재들을 보면 동탄에는 호재들이 깔려있는데, 이를 같이 누리게 되는것임. 그리고 이번에 분양하는 A1블록이 좋은게 오산대역과 가깝다고 할 수는 없지만, 멀지는 않은 곳임. 그리고 단지내에 초중고가 들어설것으로 에상된다. 학군을 가진 입지이기 때문에 자녀를 둔 가정에 수요가 높을 것임.
앞전에 분양한 A4, A9 블록보다 오산대역과 더 가깝고 학교를 품고 있어서 확실히 더 메리트 있는 구역이다. 게다가 우측에는 물향기수목원이 자리잡고 있음. 여기가 현재는 무료로 개방이 안되어있는데, 향후 무료로 일부 개방한다면, 이 주변에 있는 아파트 주민들에게는 호재로 작용할 수 있음.
오산세교2 A1 호반써밋 경쟁률
앞전에 분양했던 곳들의 경쟁률과 가점 커트라인을 봐보자. 먼저 A9블록의 중흥S클래스는 경쟁률이 세자릿수이다. 매우 높은 경쟁률이고, 가점 커트도 당해는 36점이 최저 가점이지만, 당해 조건이 안되는 사람들은 최소 50점은 됐어야지 당첨될 수 있었음.
그리고 A4블록의 중흥s클래스도 보면 경쟁률은 두자릿수에서 세자릿수까지 나왔고, 커트라인도 보면 50점 이상은 필요했음. 아무래도 A4나 A9보다는 입지가 좋기 때문에 여기보다 A1블록 경쟁률과 가점이 더 높을 확률이 큼. 특히 84타입과 111타입은 선호도가 높은점도 있다.