전세대출 규제 왜 무효시켰을까?

어떤 전세대출 규제가 무효됐는지 살펴보자. 저번 달에 나온 뉴스 기사들을 보면, 고가 전세 대출 규제한다는 내용이 많다. 현재 전세 대출은 SGI, HUG, 주택금융공사에서 대출액의 90% 이상을 보증해주는데 그 중에 주금공이랑 허그는 전세 대출을 받을 수 있는 전세 상환선이 5억이다.

예를 들어서 전세가 4억 8천이라면, 여기는 전세대출이 가능한 곳임. 그런데 전세가 5억 2천이라면 주금공이랑 허그에서는 대출이 불가능함. 대신 5억 이상에서 받을 수 있는 대출이 있음. 바로 SGI 서울보증보험에서 받을 수 있었는데, 여기의 대출을 규제한다는 기사가 돌았었음. 그래서 9억에서 15억까지 규제한다고 했지만, 어제자로 말이 바뀌었다.

전세대출 규제 무효

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현재 SGI서울보증은 검토 중단인 상황이다. 즉, 대출 제한을 없던 일로 보는것임. 요새 대출 규제를 한다고 하지만, 번복해서 완화하는 케이스가 많이 보이는데, 이러한 이유는 바로 대선 때문이라고 봄.

자세한 내용을 봐보자. SGI 서울보증 관계자는 "실수요자 불편 초래 가능성", "최근 전세값 상승, 이사철 전세수요 발생 등으로 실수요자 보호 차원" 등의 이유로 고액 전세대출보증 제한을 검토 중단한다고 함.

 

	주택금융공사	주택도시보증 (HUG)	서울보증보험 (SGI)
전세가액	수도권 5억, 그외 3억	수도권 5억, 그외 4억	아파트 상관없음
대출한도	2.22억	4.5억	5억
대출한도	임차보증금의 80%	임차보증금의 80% (신혼부부 & 청년가구 90%)	90~95%
중도상환 수수료	없음	없음	있음
금리	2 후반	2 후반	3 초반
질권설정	원칙 없음	있음 (임대인 동의 필요)	있음 (임대인 동의 필요)
특이사항	20.07.10 이전 1주택 + 9억 이하 + 연소득 1억이하면 최고 2억까지 그 이후 투기과열지구 3억 이하 초과시 전세대출 불가	20.07.10 이전 1주택 + 9억 이하 + 연소득 1억이하면 최고 2억까지 그 이후 투기과열지구 3억 이하 초과시 전세대출 불가	20.07.10 이전 1주택 + 9억 이하 + 연소득 1억이하면 최고 2억까지 그 이후 투기과열지구 3억 이하 초과시 전세대출 불가

SGI는 왜 고액 전세대출이 혼자 가능했는지 알아보면, 위의 표를 봐보자. 허그와 주금공과 달리 SGI는 아파트 전세가액이 상관없음. 즉, 전세가 100억이어도 5억까지는 대출이 나옴. 이렇게 한 이유는 선택사항인것이다.

그리고 질권 설정도 들어가기 때문에 임차인 입장에서는 안전한 전세가 될 수 있음. 다시 본론으로 돌아가서 SGI의 전세가액 상관없음을 이제 9억이나 15억에서 대출 규제를 하려고 했는데, 이를 무효시킨것임.

주금공과 허그는 보증한도가 5억이고 SGI는 별도 상한 기준이 없어 고가주택 세입자한테도 많이 이용되어왔음. 그래서 만약 SGI마저 규제를 했으면 고가전세의 경우 대출을 더 이상 받을 수 없게되는것임. 어떻게 보면 이것도 불합리하다.

그래서 SGI도 고가전세 보증을 제공하지 않으면 고가주택 세입자들은 은행전세대출을 이용할 수 있는 길이 막혀버림. SGI는 부동신과 대출 시장 상황을 모니터링ㅐ서 고가 전세대출 보증제한 재검토 여부를 확인한다는데 아무튼 현재는 무효인 상황이다.

왜 규제를 무효시켰을까?

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먼저 수도권에 5억 이상의 전세가 얼마나 되는지 살펴보자. 네이버 부동산 검색 조건으로는 아파트, 전세, 4인가구가 살 수 있는 집을 기준으로 해서 25~35평, 100세대 이상의 단지로 전세가 얼마인지를 봐봄.

보니까 강남의 경우 8~15억으로 평균 10억이라고 볼 수 있음. 전부 다 5억 이상이라 강남에 들어가려면 SGI뿐이다. 잠실도 보면 5억 아래가 없다. 강동구, 하남, 성수동 광진구 전부 마찬가지임. 강북구도 찾아보기 힘든데 태릉입구역 쪽에 4억 중후반대가 있긴함. 노원에는 5억 이하가 조금 보인다.

이렇게 지역들을 살펴보니 동작구, 용산구, 강남, 송파, 하남, 광진구, 서초, 영등포구, 마포구, 종로, 성북구 전부 5억 이하가 없다. 이런 상황에서 5억 이상 고가 전세대출을 규제한다면 서울 중심부 포함 절반 이상의 지역에서는 전세대출을 받을 수 없다.

개인적으로 대선뿐만 아니라 이러한 이유도 크지 않았나 싶음. 최근 전세값이 많이 오르면서 기존에는 5억이라는 전세금액이 조금 높은 금액이었는데, 현재는 5억도 수도권에서는 약간 괜찮은 가격으로 변해버림. 그렇다 보니까 규제가 들어가면 많은 실수요자들이 피해를 보기 때문에 SGI가 검토중단을 했다고 보면 됨.

곧 있을 대선으로 인해 규제나 정책들에 많은 변화가 있을테니 주의 깊게 살펴볼 타이밍이다.