전세대출 보증한도 상승 이유와 알아야할 점
전세대출 보증한도 상승으로 인해서 내년에 전세 받을 예정인 사람들에게 희소식이 될 수 있음. 그리고 왜 전세자금대출한도를 올렸는지 알아보자.
전세대출 보증금 상한 UP
지금 주금공 전세 보증금 상한을 5억에서 7억으로 상향했다. 내년에 전세 구할 사람들에게는 좋다. 이유는 지금 작년 8월부터 해서 전세 가격이 엄청나게 많이 올랐음. 대표적인 원인으로는 바로 임대차 3법 때문이다. 그래서 지금 수도권에서 전세를 구하는 사람들 중에 5억 미만으로 해서 구하기 쉽지 않은 지역들이 꽤 많다.
그렇기에 전세보증금이 7억까지 늘어난다면 대출 할 수 있는 여건이 마련되기 때문에 실제로 자금 활용에 용이해짐. 그러면 도대체 왜 지금 7억까지 갑자기 올려줄까에 대해 알아보자면 2020년 8월에 임대차 3법이 실행되고 이때 계약갱신청구권 쓴 사람들이 만료 되는 시점이 내년에 돌아옴.
지금 전세가격을 살펴보면 이중으로 나뉘어져 있다. 예시로 전세 그래프를 보면 2020년 8월을 기점으로 그래프가 두개로 나뉨. 갭차이가 상당함. 게다가 밑에 깔린 그래프는 게약갱신청구권을 사용한 전세 물건이다. 알다시피 계약갱신청구권은 1회밖에 못씀. 그래서 이 1회가 소진되면 그 다음부터는 비싼 가격의 전세로 들어가야함.
그래서 지금 전세보증금을 7억까지 올렸는데 이거랑 더해서 최근 2년 전세 주면 1년 동안 실거주를 한 것처럼 해준다는 상생임대인에 대해 알아보자.
상생임대인 생긴 이유
직전 계약 대비 5% 이내의 인상을 하면 1년 실거주 한 것처럼 해줌.정부에서 지금 계속 이렇게 전세 관련해서 대책을 내놓는 이유가 뭐냐면 2020년 8월에 임대차 3법을 실행하고 이거에 대한 부작용으로 전세가격이 엄청나게 올랐음. 그런데 그거에 대한 2년 주기가 바로 2022년임.
실제로 지금 내년부터는 계약갱신청구권을 사용한 사람들 전부 높은 전세가격으로 들어가야 되는 상황이다. 이를 방지하고자 상생임대인이라고 해서 기존에 올렸던 금액에 5%만 올리면 1년 실거주로 쳐줌. 그다음 실제로 전세가격이 많이 올랐기 때문에 이제부터는 대출이 나오질 않는 것임.
이런 상황을 막고자 이제 7억까지 상향을 한 것이다. 그러면 실제로 상한선이 5억이면 서울에서 전세를 못 구할까? 실제 지금 가격선을 보면 호갱노노에서 전세로 설정하고 30평대로 보면 평균가격을 봤기 때문에 지역 안에서 높고 낮음은 있다. 아무튼 평균만 보면 기존에 5억까지만 전세대출이 가능했다고 보면 실제 전세 대출 못 받는 지역이 종로구, 강남, 송파, 하남, 광진, 성동, 용산, 동작 등 이 지역들은 상향 전 기준 5억이라면 전세 대출이 불가능함.
즉, 전부 현금으로 이 지역의 전세를 살아야 함. 그런데 이게 불과 2년 전만 해도 아니었다. 이제 7억으로 상향한 기준으로 살펴보면 대출을 못 받는 지역은 서초, 강남, 과천 빼고는 나머지는 대출을 받을 수 있는 상황이다. 그러면 실제로 5억에서 7억까지 상향을 안 해주면 어떤 상황이 발생하냐면,
내년부터 갱신하는 사람들 중에서 대출이 안 나온다? 그러면 기존에 성동구에 살고 있다가 전세대출이 막히니까 그만큼 구할 수 있는 집의 가격대가 줄어든다. 이유는 본인이 가진 현금으로만 전세를 구해야 되기 때문임. 그래서 조금 더 좋은 입지에 살던 사람들이 멀리 다른곳으로 밀려 나가게 된다. 이런 사태를 방지하고자 지금처럼 7억으로 늘렸다고 보면 됨.
최대 보증한도는 2억원 유지 그대로
내용을 조금 더 세부적으로 보자면 HF는 기존 5억에서 7억으로 상향했는데 지방도 늘어났다. 지방도 3억에서 5억으로 늘려줌. 그래서 다음 달 3일부터 신청한 사람들에게 적용된다고 보면 되고, 다만 여기서 바뀌지 않는점은 바로 전세대출금액 최대 보증 한도는 기존과 동일하게 2억원으로 유지된다고 한다.
하지만 보증금 가입 요건이 7억까지 늘어난 것은 메리트가 상당함. 실제로 현재 실행중인 다른 대출도 보면, 총 4개의 보증사 주택도시기금, 주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험에서 전세대출을 해주고 있다. 그 중에서 가장 많이 찾는곳이 HF를 가장 많이 찾음.
전세가액이 5억에서 7억으로 바뀌는데 여기서 주택금융공사가 바뀌게 되면 과연 다른곳들이 어떻게 나올까? 서울보증보험의 경우 전세가액이 전혀 상관없다. 즉 100억이어도 5억까지는 대출이 나옴. 그래서 주택도시보증공사가 과연 지금 5억에서 7억으로 올릴지를 보면 되는데 아마 HF와 동일하게 올릴것으로 예상됨.
결론적으로 내년 2022년부터 임대차 3법의 계약갱신청구권으로 인해서 갱신한 전세 만료가 다가오기 떄문에 이거에 대한 부작용을 덜고자 지금과 같이 전세를 5억에서 7억까지 늘려주거나 또는 상생임대인처럼 임대인에게 혜택을 줘서 전세가가 최대한 덜 오르도록 정책을 내고 있음. 다만 이러한 방법들은 임시방편일뿐.
시세 상승을 억지로 누르게 되면 언제가는 다시 연달아 터질것이다. 내년부터는 7억까지도 전세대출이 나오니까 전세가격이 쉽게 떨어지지는 않을 것으로 봄. 내년에 전세를 계획한 사람들은 지금 이 내용을 알고있으면 도움이 될것임.