홍은13구역 분양가 괜찮을까?
홍은13구역의 정비사업 과정은 우여곡절이 많았다. 조합설립인가를 2009년에 받았었음. 대략 13년이나 걸린 사업이다. 시공사선정에서 과도기를 거쳤는데 일성건설에서 다시 라인건설로 그러다가 2020년 최종적으로 현대산업개발로 선정됨.
시공사가 3차례 이상 바뀌는 일을 겪었지만, 이제 착공에 들어가서 터를 갈고 있음. 경사도 조금 있어 암반을 부수고 평탄화 작업을 해야하는데 계단식 경사로를 만들어 내면 대부분의 세대가 한층 더 밞고 올라갈 수 있는 조망을 가질것임.
홍은13구역 공급규모
지하 3층에서 지상 15층, 12개동, 총 686세대인데 이 중 조합원 물량을 빼면 일반분양이 411세대이다. 이 정도면 사업성이 좋은 아파트임. 무조건 서울의 정비사업단지는 일반분양 물량이 핵심임. 조합원들을 위한 물량은 그냥 껍데기일뿐임.
그러니 일반분양 물량이 초라한 곳은 되도록 피하자. 이유는 대부분 로얄층을 조합원들이 가져감. 코딱지만큼 나온 일반분양 물량마저 저층으로 원활한 단지 경쟁력을 갖추기 힘들다. 그러니 무조건 정비사업지에서 나온 아파트는 일반분양 물량이 많은곳으로 접근해야함.
평형스타일을 보면 49, 59, 75, 84타입으로 구성됨.
홍은13구역 분양가
예상 분양가는 조금씩 올랐던 서울의 택지비를 무시할 수 없을 것 같음. 주변 시세 분위기로 분양가는 싸지 않을거다. 조합원 분양가는 굉장히 저렴하게 나왔다. 59타입이 3억 6천, 84타입이 4억 8천으로 산정됨. 일반 분양가는 59제곱이 5~6억, 84제곱이 7~8억 정도 예상이 됨.
주변 시세를 보면 홍은동 북한산두산위브 30평대가 11억에 시세를 형성하고 있고, 홍제동 홍제센트럴아이파크 30평대는 13억 9천이다. 정확한 분양가는 모집공고 상에서 분위기가 반전될 수도 있음.
홍은13구역 입지
일단 역세권은 아니다. 가장 가까운 역이 녹번역인데 직선 거리로만 약 1km 떨어져 있어서 도보로는 불편함. 그러나 강북횡단선이 예비타당성으로 선정됐는데 이게 들어오면 상명대역이 생기기 때문에 도보 역세권으로 입지가 뒤바뀐다.
목동, 상암동, 청량리를 거칠 수 있는 지하철 동선을 가지게 됨. 그리고 신분당선 연장선도 상명대 쪽으로 들어올 예정임. 동시에 상명대 도보권인 홍은13구역 역시 수혜를 받는다. 신분당선 연장선을 이용하게 되면 시청, 서울역, 강남까지의 동선이 확실하기 때문임. 그리고 광역교통망도 누릴 수 있음. 연신내역으로 GTX-A가 들어서기 때문에 간접적으로 혜택보는 입지가 된다.
주변 학군으로는 초중고가 있긴 한데 단지와 그리 가깝지는 않음. 뒷편으로는 북한산 앞으로는 홍재천이 흐르고 있어서 흔히 풍수에서 말하는 배산임수의 자리이다.
홍은13구역 청약자격
서울당해 100% 공급될 가능성이 높고, 청약통장 2년, 과거 5년 당첨이력 없는 무주택 세대주이다. 평형이 85제곱 이하라 모두 가점제로 선정될것으로 보이고 홍은동 현대아이파크 내년 3월안에 분양시장에 나올 예정이다.