송도자이더스타 분양가 시세차익 2억 가능할까
송도 자이더스타 84이하는 전부 다 100% 가점제이다. 84타입 이상은 50% 추첨 있고, 시세차익도 조금은 남. 송도 자이더스타 분양가를 표현하자면 비싼데 싸다고 할 수 있음.
송도자이더스타 기본사항
85이하 타입은 현재 100% 가점제이고, 85 초과 타입은 50% 추점제임. 해당 지역이랑 기타 지역이 구분되어 있는데 각각 50% 배정되기 때문에 서울 거주자들도 넣을 수 있다. 1순위 청약 제한 대상으로는 세대주 혹은 과거 5년 이내 당첨자 그리고 2주택자는 안됨. 그리고 청약통장 2년 이상 지나야 가능하다.
| 구분 | 인천광역시 (또는 기타 광역시) |
서울특별시 (또는 부산광역시) |
경기도 (특별시 및 광역시 제외 지역) |
송도자이더스타 청약가능 주택형 |
| 85 이하 | 250만원 | 300만원 | 200만원 | 84 (A, B, C, D형) |
| 102 이하 | 400만원 | 600만원 | 300만원 | 84 (A, B, C, D형) 99 (A, B, C, T형) 97Tb3 |
| 136 이하 | 700만원 | 1,000만원 | 400만원 | 모든 주택형 가능 (Pent 144, 151 제외) |
| 모든 면적 | 1,000만원 | 1,500만원 | 500만원 | 모든 주택형 가능 (Pent 포함) |
송도 자이더스타가 대형평수들이 조금 있기 때문에 위와 같은 금액이 들어간다. 그래서 본인의 청약통장 예치금을 꼭 확인해보자. 그리고 추천 50%를 보면 50% 중에 75%는 무주택한테 가고, 나머지 25%는 1주택자인데, 처분 조건을 한 사람들에게 간다. 당연히 무주택자가 당첨 확률이 높음.
그리고 세대주, 수도권, 무주택이거나 1주택, 5년 이내 당첨이 없어야 되고, 청약 통장 가입 기간이 2년 이상의 예치금을 충족해야함. 인천광역시 50%, 기타지역 50% 우선 배정이기에 수도권 거주자도 다 넣을 수 있다고 보면 됨.
15일 오늘부터 분양인데 여기는 특별공급이 없다. 그래서 바로 1순위부터 시작한다고 보면 됨. 기본적인 공급사항을 보면 1533 세대에 총 44층으로 규모가 크다. 입주시기는 2024년 12월 예정이라고 하니까 3년 정도 뒤에는 완공된다고 보면 된다.
그리고 타입도 엄청나게 많다. 그런데 대부분 84타입이 절반 이상이고, 그 다음 99A 타입이 많음. 가점이 조금 낮은 사람들은 당연히 99타입을 노리면 되는거고, 가점이 높다면 84타입까지 고려해도 좋아보임.
송도자이더스타 분양가
중도금 나오는 기준이 9억인데 5층 밑으로만 9억 이하고 나머지는 전부 9억 이상이다. 그냥 여기는 전부 다 9억 이상에서 중도금 대출이 허그보증이나 이런 곳에서는 안 나옴. 근데 여기는 시행사 보증 대출을 해준다는데 뒤에서 다 살펴보자. 아무튼 지금 84타입 분양가를 보면 평균 가격이 한 9억 중반 정도 함. 그리고 99타입 41~42평이 지금 한 11억 정도 한다.
9.5억을 기준으로 시세를 파악해볼건데 송도자이더스타가 분양가만 비싸면 괜찮은데 발코니 확장 금액이 매우 비싸다. 최소 3천만원대이며, 99타입은 4천만원임. 분양가가 9억 중반에다가 지금 3천을 더하면 약 9억 8천이니 10억으로 잡고 계산해보자. 그리고 99타입은 11억이었는데 발코니 확장 금액 더해서 11억 5천으로 잡아봄.
송도가 어떻게 보면 지금와서 약간 빛을 내고 있다고 보면 됨. 전형적인 신도시인데 일명 배드타운으로 공급되는 아파트수 만큼의 일자리가 많이 없었다. 그리고 옛날부터 분양가도 싸지가 않았음. 그래서 큰 관심을 못 받았었는데 요즘에는 신도시에다가 고층 + 오션뷰 + GTX B 노선으로 주목 받고 있음.
나중에 gtx B가 연결되면 송도는 이때부터 제대로 빛이 날거다. 송도 중앙쪽을 보면 전부 분양을 완료했고, 남아있는 곳이 사이드 쪽이라 어떻게 보면 70% 정도는 완성된 도시라고 볼 수 있다.
GTX B와 더불어 월판선도 들어오는데 교통 계획대로 둘 다 갖춰진다면 송도에서 강남가는데 30분임. 그리고 판교 또한 30분이면 갈 수 있다. 국내 2대 일자리인 강남과 판교를 30분만에 갈 수 있는 신도시가 되는것임.
현재 실제 가격을 보면 송도자이더스타가 들어오는 위치는 지하철역과 거리가 좀 있는 곳이다. 지하철을 타고 다닐 사람들은 버스를 이용해야 할 것임. 송도 자이크리스탈오션 분양가를 보면 84타입 7.5억이고, 99타입은 8.7억임.
1월 말에 분양했는데 차이가 엄청난다. 송도자이더스타는 11월에 분양햐는데 2억정도 올라버림. 지금 1년도 안돼서 시세가 2억 오른게 아니라 분양가가 2억 올라버림. 지금 송도자이 크리스탈 오션에 당첨된 사람들이 승자이다.
또 주변 시세가 얼미인지 살펴보면, 힐스테이트레이크 송도 2차의 84타입 실제 거래가 12억까지 확인이 됐고, 지금 매물로 나오고 있는 것도 저층을 10억 5천, 저층부터 중층까지 11.5억부터 12억에 나오고 있음.
송도자이더스타가 9억 5천에다가 발코니 비용까지 해서 10억에 분양했는데 여기 시세를 한 12억 정도로 잡으면 그래도 한 2억 정도는 시세차익이 있다고 볼 수 있지만, 비싸긴 하다. 중도금 여부도 확실하지 않으니 말이다.
송도에서 메인은 얼마인가를 보면 실제 gtx가 들어오는 근처에 아파트 가격을 보면 84타입이 14억 7천에 거래된다. 매물도 14억 중반에서 15억까지 나오고 있어 아까 본 11~12억 금액이 너무 높은 금액은 아니라고 볼 수 있음.
아무튼 송도의 중심 쪽은 34평이 15정도 하니 사이드 쪽으로 갈수록 가격이 조금 떨어진다고 해도 11억~12억 정도면 적당한 시세라고 생각됨. 오션뷰를 좋아하고 사방이 뚫려있기 때문에 이를 선호하는 사람들이 많다면 시세는 더 오를 수도 있음.
보수적으로 봤을 때는 송도자이더스타 지역 시세를 84타입 기준으로 한 12억 정도로 보면 되지 않을까 싶음. 이렇게 따져서 한 2억 정도 차익이 있다고 평가함.
송도자이더스타 추가사항 및 정리
그리고 또 살펴볼 점이 신항만이다. 그래서 중층이하는 남동 오션뷰는 신항만 뷰가 된다고 하고, 골프장 뷰는 상당히 좋다고 함. 그리고 제2외각 순환 다리가 지어지면 저층은 더 가려질것이고 호수뷰는 아파트가 더 들어서면 막혀버림.
분양가가 대부분 9억 이상이기에 허그 같은 곳에서 중도금 대출이 안된다. 그렇기에 중도금 대출을 우선 이자후불제고 시행위탁자 또는 시공사가 융자 알선을 해준다는데 만약 안되면 자납해야하니 웬만하면 현금 동원이 가능한 사람들이 지원하면 리스크가 없을 것으로 보임.
그나마 다행인 점은 여기가 소유권등기이전 일까지만 전매 제한이라 완공되고 나서 전세가 가능하다. 분양가 상한제 미적용이고 여기가 당첨되면 10년 동안 다른 주택은 당첨 불가능함.
1. 청약 조건
- 청약통장 가입 2년 + 예치금
- 세대주
- 5년 내 당첨 없어야함.
2. 계약시 필요 금액
- 계약금 20% (2억)
3. 장점
- 2억 정도 시세 차익 예상
- 전세 가능
- 시행사 보증대출
4. 특이사항
- 분양권 전매제한
- 재당첨 기한 10년