대전 도안 센트럴 아이파크 분양가 괜찮을까?
수도권이 아닌데도 괜찮다고 생각되는 대전 도안 센트럴 아이파크에 대해 알아보자.
대전 도안 센트럴 아이파크 자격 및 유의사항
여기는 오피스텔이기 때문에 만 19세 이상 한국 거주자라면 누구나 청약 가능하다. 유주택자는 물론 청약통장도 필요없음. 거주지역 또한 상관없고, 대전 도안 센트럴 아이파크 당첨 후 아파트 청약도 넣을 수 있음. 오피스텔은 주택 수로 안잡히기 때문에 무주택이 유지됨.
그리고 전매가 가능함. 총 377세대인데 이거를 지금 3개로 쪼개놓음. 이유는 100실 미만은 전매가 가능하기에 2단지랑 3단지는 100실 미만으로 만들어서 전매가 가능해진것이다.
여기는 100% 추첨제인데다가 377세대를 3개로 쪼개두어서 청약도 3번 넣을 수 있음. 참고로 대전은 현재 투기과열지구이다. 조정지역도 아니고 투기과열지구인점을 알아두자.
배치도를 보면 1단지가 277세대이고, 2단지가 60세대, 3단지가 40세대이다. 그래서 실제로 1단지 같은 경우는 등기 칠 때까지 거래가 안되고, 나머지 2~3단지는 계약금만 내면 거래가 가능하다. 주변에는 아이파크 1~2단지가 있는데, 이번에 완공된 곳이다.
대전 도안 센트럴 아이파크 교통
대전에서 도안 택지개발지구가 굉장히 큼. 메인이 될 도시이기 때문에 잘봐두면 좋음. 이곳에서 대장 단지랑 같이 붙어있는 아이파크 셋트라고 보면 됨. 주변을 살펴보기 전에 계획도를 보면, 도안지구 2~3단계는 전부 신축으로 들어설 거라서 수요가 많을것임.
또 2호선 트램이 도안대로를 통해서 지나가기 때문에 교통도 괜찮고, 호남 고속지선을 통해서 세종시로도 가기 편하기 때문에 대전에서 세종으로 출퇴근 하는 사람들에게도 좋다.
대전 도안 센트럴 아이파크 청약일정
12월 1일 수요일부터 바로 청약 시작이다. 그래서 지금 2~3단지는 전매 가능하기 때문에 한번 넣어보는것도 나쁘지 않다. 완공은 2024년 10월 예정으로 앞으로 한 2년 10개월 남았다. 공사기간은 조금 긴편임. 타입은 전부 84로 아파트로 치면 59타입인거다. 평면도도 대부분 4베이로 되어 있기 때문에 아파텔이라고 보면 됨.
대전 도안 센트럴 아이파크 분양가
분양가를 보면 지금 고층으로 6억원대이다. 수도권도 아닌 대전인데 오피스텔이 왜 6억이냐는 생각이 들 수도 있다. 그러나 옆에 붙은 아파트랑 주변 시세를 보면 납득이 갈 것임. 그래서 6억을 시세로 잡고 이 분양가가 괜찮은지 살펴보자.
대전은 세종과 더불어서 현재 투기과열지구로 선정됨. 집값이 정말 가파르게 올랐기 때문인데 이 점을 고려하자. 대전 도안 센트럴 아이파크 단지가 들어가는 위치에 택지개발이 쏠려있다. 다른곳은 산업단지이고 주거 단지로 형성된 곳은 아이파크 단지가 유일함.
즉, 대전에서 대규모로 신축에 들어오는 곳은 여기뿐임. 대전 도안 센트럴 아이파크 주변 단지들 평당가를 보면 3천이다. 이 가격이면 웬만한 경기도와 서울권 가격임. 신축 아이파크 1~2단지는 평단가가 무려 4,500임. 또 바로 옆에 있는 트리풀시티 가격을 보면 낮은 평수는 없고 38~39평 짜리인데 실제 최근 거래된 금액이 12억, 12억, 10억 7천이다.
그리고 현재 매물로 나온게 저층은 10억 초반이고 중층 이상부터는 11억에 매물이 나오고 있어 대전이라고 무시할 곳이 아니다. 이미 거래된 금액이 증명하기에 웬만한 수도권 보다 더 비쌈.
게다가 트리풀시티는 2011년 아파트임. 세대수는 1,800세대로 매머드급 단지이고 이 주변이 대부분 10년된 아파트들임. 인프라와 학군 모두 좋은 동네 주변에 신축 대전 도안 센트럴 아이파크가 들어간것이다.
아이파크 1~2단지는 2021년 11월 완공이라 매물도 3개밖에 없음. 가격을 보면 최저가 34평형이 11.5억임. 트리풀시티 38평형이 11억쯤에 나왔으니 납득이가고, 2단지의 경우는 12억 5천, 13억에도 나오고 있어 평당가로만 계산해보면 현재 기준으로 트리풀시티는 평단가 3,000으로 보는게 맞고,
아이파크 단지는 평단가를 3,400으로 보는게 합리적이라고 생각함. 그러면 여기 3,400과 트리풀시티 3,000을 기준으로 대전 도안 센트럴 아이파크 가격을 알아보자. 84를 3.3으로 나누면 25.5정도가 나오는데 25.5 평수를 계산해서 가격을 보면 3,400의 경우 8억 6천정도 나옴.
보수적으로 10년 전 아파트 가격이랑 똑같다고 생각한다면 7억 6천 정도가 나옴. 여기서 훨씬 보수적으로 2,500으로 계산해보면 6억 3천 정도가 나옴. 그런데 실제 분양가는 바로 6억임. 평단가로 치면 지금 2,350정도 되는데, 여기 아파텔의 가격을 양옆에 시세랑 비교해서 개인적으로 최저가는 평단가 2,500임. 이 아래는 가지 않을것으로 봄.
이유는 24년도 완공이라 신축에다가 대단지가 옆에 또 붙어있기 때문에 아이파크 1~2단지랑 천만원 이상 차이는 나지 않을것임. 평단가 2,500을 최소라고 쳐도 현재 분양가가 6억이라 3~4천만원이 남는다. 정말 괜찮은 조건임. 대전 도안 센트럴 아이파크는 대전의 대장 단지들 사이에 위치하고 있어 주변 가격의 수혜를 같이 누릴 수 있음.
대전 도안 센트럴 아이파크 기타사항
1~3단지 전매제한 사항을 보면 먼저 1단지는 100실이 넘기 때문에 소유권이전등기일까지 전매가 제한되고 2~3단지는 머리를 잘썼음. 법률에 따라서 전매가 가능함. 그래서 2단지랑 3단지는 당첨되자마자 전매가 가능해서 단타쳐도 괜찮은 곳임.
그리고 중도금 대출은 안타깝게도 무이자는 아니고 중도금 후불제 조건으로 공급대금의 50%까지 나옴. 그래서 마지막 10%는 자납해야한다.
청약 신청금은 300만원이라서 3곳 전부 넣으려면 900만원이 필요함. 결론을 내리자면 지금 도안지구는 대전에서 대장 지구임. 앞으로 상장 여력도 많고 신축들이 계속 들어올거라서 가격이 쉽게 떨어지지 않을것이다. 지금 나온 대전 도안 센트럴 아이파크 아파텔은 현재 도안 지구에서 대장 단지들 사이에 있어 가격은 절대 뒤처지지 않는다고 봄.
요새 오피스텔 분양이 많고, 12월에 특히 더 많이 나오고 있음. 이유는 올해 안에 모집 공고문을 낸 단지들은 내년에 시행되는 dsr 40% 2억 이상에 걸리지 않기 때문에 분양사들이 12월에 몰린것으로 생각됨. 투자자들에게는 좋은거고 이럴 때일수록 괜찮은곳을 잘 선별하길 바람.