산성역 포레스티아 분양가 괜찮을까? 성남 로또
몇 달 전 디에이치 자이개포는 서울에서 무순위 줍줍이라고 해서 정말 로또와 같았음. 당첨만 되면 거의 10~15억을 버는 미친 단지였는데, 지금 나온 산성역 포레스티아도 8억 정도 시세차익을 바로 누릴 수 있음. 게다가 바로 입주 가능하고, 전세만 나도 수익을 얻을 수 있는 단지이다.
산성역 포레스티아 신청자격
이전에 자이개포에서는 서울 거주자들이 전부 넣을 수 있었음. 그런데 산성역 포레스티아는 성남시 거주하는 세대주들만 가능함. 현재 여기가 총 3개의 세대가 나왔는데, 이유는 불법전매나 공급질서 교란 등으로 계약 취소된 주택이다. 정확한 사연은 모르겠지만, 덕분에 로또 3장이 나왔음.
유의할 점은 성남시 거주하면서 무주택이고, 세대주이면 전부 다 가능함. 즉, 통장도 필요 없는데 단 하나 재당첨제한 기간에 걸려있다면 넣지 못함.
그리고 갖아 중요한 당첨자 선정 방법은 전부 추첨이다. 그래서 뒤에서 경쟁률이 얼마나 될지 예상해볼것임. 그리고 또 주의할 점이 있다. 세대가 분리된 경우인데 각각 세대주로 있는 사람들은 꼭 사로 협의를 해서 한 사람만 넣어야함. 이유는 각각 일반 공급에 넣어서 1명이라도 당첨 될 경우 부적격 당첨자로 처리되기 때문임.
산성역 포레스티아 시세차익
특별공급은 12월 9일, 일반공급은 12월 10일이다. 총 세대수는 무려 4,000이 넘는 매머드급임. 최초 입주 시기는 2020년 7월로 1년 정도 지나 이미 전세물량 나갈 곳은 다 나가고 전세시장이 안정화된 상태라서 여기는 당첨되자 마자 바로 전세 놓은면 돈 벌면서 쉽게 수익을 챙길 수 있음.
59타입 1세대와 84타입 2세대 나왔는데, 분양가를 보면, 기존에는 4.6 ~ 5.5억에 분양했는데, 여기서 확장비와 옵션을 더해서 총 금액은 59타입이 5억, 84타입은 6억이다. 그래서 계약 시 10%내고 내년 3월 26일까지 잔금을 치르면 되기 때문에 지금 이 사이에 기간도 많이 남음.
어떻게 보면 전세 세입자 구할 수 있는 기간을 준것임. 여기 분양가가 6억인데 지금 완공된 시점에 84타입은 얼마나 시세차익이 남는지 주변을 살펴보자.
최근 34평짜리 실거래가는 14억 4,500만원에 거래됨. 분양가가 6억이었으니 단순하게 이것만 보더라도 8억 4,500이 남는다. 그리고 최근 1세대 비과세가 12억까지 늘어났는데, 실제 분양 받고나서 2년 거주 후 14억 4,500에 판다면 양도세가 많이 나와봐야 4,500임. 그러면 순수익이 무려 8억이다.
현재 산성역 포레스티아 전세를 보면 56개가 있어 많다고 생각할 수 있는데, 여기는 매머드급 4,000세대라는 걸 감안해야한다. 비중으로 보면 1% 조금 넘는거라 전세 매물이 없다고 보면 됨. 지금 전세 가격이 8억임. 즉, 6억에 분양 받고 바로 전세를 내면 2억이라는 돈을 쉽게 먹는 것임.
만약 2년 뒤에 실거주까지 마치고 팔면 6억이 더 생김. 성남 거주자들 중에 여기만 당첨되도 최근 5년 동안 집값 상승률을 한방에 먹었다고 볼 수 있음.
신성역 포레스티아 경쟁률
성남시 분당구 인구가 지금 48만명이다. 대략 50만명으로 잡고, 수정구와 중원구 각각 23만명, 21만명을 다 더하면 94만 정도 된다. 여기서 자가점유비율을 볼건데, 아쉽게도 2015년 기준 밖에 없음. 수도권이니 대략 50%로 잡으면 47만명이 무주택 구성원이라고 볼 수 있음.
요즘은 1인가구가 많이 늘어났기에 4인 가족이 아닌 3인을 한 세대를 잡아봄. 이를 나누면 18만명 정도 됨. 즉, 현재 성남시에 무주택 + 세대주인 사람들이 약 18만명 정도라고 볼 수 있다. 이 중에 지금 청약 정보를 모르는 사람들도 있으니까 대략적으로 절반을 뺀다면 최소 9만명은 지원할거라 봄. 이 경우 경쟁률은 특공을 빼고 일반적으로 2개만 본다고 치면은 대략 30,000 혹은 40,000 : 1 정도 나올거라고 본다.
포레스티아 맞은편 산성구역 재개발
맞은편 빌라 단지들은 '산성구역 재개발'이라고 해서 지금 총 3,372세대가 들어옴. 현재 철거중인데 이쪽에 있는 매물들을 보면 관리처분인가가 나왔기 때문에 감정가, 권리가 등등 다 볼 수 있음. 34평짜리 실투자금을 보면, 10억 2천이라고 나와있다.
그러면 10억 2천주고 실제로 여기를 얼마에 사는거냐면 매매가 + 추가 분담금을 더하면 12억 9,600만원인데 산성역 포레스티아 34평형은 14억 5천에 거래가 됐었음. 그러면 여기 재개발 지역은 나중에 신축으로 바뀌기 때문에 최소 14억 5천은 간다고 볼 수 있음.
그래셔 산성구역 재개발 지역 시세를 15억이라 잡아두고 산성역 포레스티아와 비교해보면 대략 2억 정도 시세 차익이 있음. 근데 여기가 지금 시세차익이 2억 정도는 나지만, 들어가는 투자금이 10억이나 되기 때문에 현금이 많거나 다주택자들이 투자할 곳이다. 멸실이 되면 취득세가 나중에 토지 뿐인 4.6%만 내면 되기 때문임.
산성역 포레스티아 기타사항
일반공급으로 당첨된 경우에는 입주자 선정 된 날로부터 소유권이전등기일까지 전매가 금지라서 당연히 잔금 완납하고, 등기 한 다음에 바로 팔 수 있음. 다만, 특별공급은 입주자로 선정된 날로부터 5년 동안 전매가 금지이다. 전매가 불가능한거지 전세는 가능하니 자금이 없다면 당첨 후 바로 전세로 돌리면 됨.