오산세교2지구 우미린 민간 사전청약인데 괜찮을까?


오산세교2 A14BL 우미린이라는 단지는 지금까지 없었던 방식으로 청약을 진행하기 때문에 자세하게 알아보자.



민간 사전청약 장단점

오산 우미린은 민간 사전청약 아파트이다. 현재는 3기 신도시를 기준으로 공공 사전 청약이 진행중인데, 드디어 지금 민간 사전 청약이 정부의 적극적인 주도로 나오게 됨. 그러면 이 민간 사전 청약에 대해 핵심적인 내용만 보자면, 사전 청약이든 일반 청약이든 둘 다 공급이 많은건 좋은거다.

부동산 시장에서 공급이 많이 이루어진다는 것은 집 매수자들한테 선택권이 많아짐. 이러면 가격의 경우 자연스럽게 안정화가 되고, 그러다 보면, 나중에 괜찮은 집들 입지가 좋거나 아니면 정말 특화 설계된 아파트들만 살아남게 될 것임.

결론적으로 소비자들한테는 공급이 많아지면, 좋음. 그런데 지금 민간 사전청약은 방법이 문제임. 공급은 제대로 이루어진다는데, 방벙블 공공이랑 똑같이 사전에 청약을 한다는 것임.

사전청약 장점:

1. 집 걱정없이 존버하면 본인 집이 생김,
2. 부동산 상승기일때 시세차익이 큼.
3. 부동산 이외에 자금을 모으거나 활용 가능.

사전청약 단점:

1. 기약 없는 기다림
2. 분양가는 공공보다는 높을 예정.
3. 분양가가 변경될 가능성이 높음. (리스크)
4. 자금계획 짜기 어려움.
5. 부동산(주택) 쪽은 이제부터 투자 못함. 즉, 7~10년 동안 주택 투자 불가능.

 

먼저 장점을 보면 사전청약에 당첨되고 나면 우선 집 걱정 없이 기다리다 보면 본인의 집이 생긴다. 하지만, 이 기간이 최소 5~6년이 정도는 걸릴거라고 봄. 그다음 부동산 상승기일때 시세차익이 큼. 다만 이것도 분양가가 안 변해야 시세차익이 큰 것이고, 세 번째로 부동산 이외에 자금을 모으거나 활용할 수 있다.

이제 단점을 보면, 사전 청약은 항상 말하는게 예정이다. 몇 년도 예정. 즉, 그냥 기다려야함. 그리고 분양가는 공공보다 높을 예정이고, 분양가가 변경될 가능성이 많다. 예를 들어 현재 4억이라고 했는데, 5년 뒤에 분양할 때 똑같이 4억에 분양을 하면, 건설사는 남는게 없으니 당연한 부분임. 5년 동안 물가, 자재, 공시가 등 매우 많이 오르니 말이다.

이러한 점들 때문에 자금 계획을 세우기가 힘듦. 마지막으로 주택 쪽은 이제부터 7~8년간 투자를 못함. 단점이 상당히 많은데, 정부가 사전청약을 밀어주는 이유를 알아보자.

 

 

 



 

정부가 사전청약 밀어주는 이유

사전 청약이라고 내세운 장점들을 살펴보면 먼저 주택을 미리 공급한다는데, 바로 거주할 수 있는 것이 아니니 자금을 묶어둔다는 것임. 그리고 청약 시장 과열해소? 이거는 투자자들을 위한 것이 아니라 정부를 위한 것임. 또 주택시장안정화? 개인적으로 절대 안된다고 봄. 오히려 여기에 당첨된 사람들만 자금이 묶이는 상황이 올 것임.

그리고 실수요분산은 왜 내세운지 모르겠다. 도대체 무슨 실수요를 분산하다는건지 그냥 생각없이 뱉은 말로 보인다. 전부 와닿지 않는 민간 사전청약임.




민간 사전청약 필수 체크사항

민간 사전 당첨자 모집 공고문에 명시된 분양가격, 본 청약시기, 입주 에정일 등은 향후 청약 시 변경 될 수 있다고 함. 즉, 전부 미정이란 말이다. 대략적으로만 알고 있으란 소리임.

그리고 입주자 저축을 사용해 사전 당첨자를 선정하는 주택으로 당첨시 입주자 저축 효력이 상실된다고 한다. 즉, 오산 우미린 사전 청약 당첨되는 순간 우리들의 청약 통장은 없는거다. 그러면 그 뒤에 나오는 청약들 넣을 수 없음. 언제 완공될지 모르는 이 아파트 때문에 5~6년 사이에 나오는 좋은 분양 단지들의 청약들을 손가락만 빨면서 보고 있어야함.

그래서 정부에서 사전청약을 미는 가장 큰 이유가 이것이다. 아무것도 하지 말란 얘기임. 반면 지금 공공 사전청약 같은 경우는 당첨돼도 다른곳에 청약을 넣을 수 있음. 그렇기에 공공 사전 청약은 마음대로 막 넣고 하는데, 민간 사전 주택은 막 넣으면 안됨. 당첨되는 순간 통장을 쓰는 것임. 즉, 5~6년 사이에 있는 청약 기회들을 박탈 당함.

그리고 당연히 계약금은 납부하지 않음. 짓지도 않았으니 말이다. 또 공공이랑 똑같이 우선 지금 이 해당지역에만 살고 있으면, 거주기간을 충족하지 못했더라도 본 청약 때까지만 거주기간을 맞추며 1순위에 해당됨. 이래서 내년에 나올 사전청약 단지들을 봐두면 좋음.

사전청약 모집공고일 이전에만 지역들에 들어와 있으면, 현재 거주 요건이 충족되지 않아도 나중에 본청약 때까지만 거주 요건을 맞추면 1순위에 들어갈 수 있음. 내년에 있을 파주 운정, 인천계양, 수원당수 이쪽에 나오는 민간 사전청약에 당첨되고 싶다면 그냥 지금 당장 이쪽 지역에 가서 전입신고 하면 된다.

내년에 시세차익이 클만한 사전청약 단지들을 보면 성남금토, 성남복정, 남양주진접, 파주운정 등 알짜배기 단지들이 많기에 전략적으로 당첨을 노리겠다면 미리미리 가있자.

또 정부가 사전청약을 진행하는 가장 큰 목적이 있는데, 입주자모집공고일 까지 새대내에 주택수를 계속 유지해야되는데, 이 말은 즉, 그냥 무주택을 유지하란 소리임. 4~5년 본 청약이 나올때까지 주택 사지말란 소리임.

 

 





주택도 못 사, 청약도 못 넣어, 통장도 없어지니 주택 쪽은 손발이 다 묶임. 대출 규제 이런게 아니라 그냥 못 사게 만듦. 또 팔다리를 묶는 사항이 있음. 사전 청약 당첨자로 선정된 자는 그 세대에 속한자 까지 다른 분양주택 및 분양전환 임대주택 입주자로 선정될 수 없음.

즉, 그 세대 속한 모든 사람은 청약 불가능임. 다만, 여기서 얘기를 하는게 뭐냐면 이 사전청약 당첨자의 지위를 언제든지 포기할 수 있으며, 지위를 포기하면 사전 당첨자에서 지워지고 해지는 입주자 저축은 부활된다고 한다. 포기해야 통장이 살아남.

애초에 기존 공공 사전청약같은 경우는 보험으로 들고 있으면서 추가로 계속 청약할 수 있었는데, 민간 사전 청약은 조건이 매우 안 좋음. 지위 포기 혹은 지구계획 변경 등으로 사업추진이 어려워지면 사전 당첨자 선정이 취소된 경우 다른 주택 청약 신청이 가능하다는데,

정말 최악의 상황을 예상해보면 4~5년 기다렸는데, 지구단위계획이 취소되고 해당 지역 주택 공급을 못하게 됨. 그리고 5년 뒤 다시 청약 통장 살려줄게 다시 청약하로가 하면 4~5년 동안의 청약 기회비용을 날려버린것임. 그리고 아무 보상없이 그냥 5년 뒤에 사전 청약 취소됐으니까 통장 돌려줌 ㅇㅇ

100% 이렇게 나올거라고 보는데, 정말 이런 최악의 상황을 맞이하는 사람은 나오지 않았으며 하는 바램이다. 또 큰 문제가 더 있는데, 본 청약 때까지 주택 수를 유지하라고 했는데 이를 지키기 어려운 이유가 기간이 거의 4~5년으로 보는데, 이때동안 유지하기 힘든 조건이다.

세대가 분리도 될 것이고, 중간에 결혼을 할 수도 있고, 세대원이 당연히 바뀔 수 있음. 그런데 이럴 때는 본 청약 입주자모집공고일 당시 세대 구성원을 기준으로 주택수를 판정한다는데, 그럼 이때 당시에 만약 결혼한 경우 어떻게되냐면, 상속 이외의 혼인 증여 등으로 주택을 취득한 경우 예외를 인정할 수 없다고 한다.

사전 청약에 당첨되고 이제 결혼할 배우자가 생겼다고 치자. 그런데 알고보니 배우자가 집이 하나 있음. 게다가 4~5년 안에 혼인신고를 하는 순간 사전청약 당첨된게 취소된다는 말이다. 이러한 배경이 깔리면 부부들은 혼인신고를 안할것임. 이거는 정말 정부에서 요즘 저출산이라고 결혼하라고 부추기는데, 반대로 혼인신고하지마. 결혼하지마라고 주장하는 것임.

논란이 많을 민간 서전청약이다. 안 좋은 별의 별 상황들이 터질것이라고 봄. 그래서 전반적으로 민간 사전청약에서 우리들이 주의 깊게 봐야 될 일반적인 모집 공고문을 다 흚어봄. 이제 해당 지역에 대해서 알아보자.

 




오산세교2지구  우미린 신청자격 및 유의사항

신청자격은 그냥 똑같다. 이전에 나온 오산에서 청약 진행한 것이랑 똑같이 오산 거주자, 오산시 거주하거나 수도권에 거주하는 만 19세 이상은 다 지원할 수 있고, 이 중에서 오산에 거주하는 사람들이 30%, 경기권 20%, 서울과 인천이 50% 가져감. 자격 조건은 조정지역이라 2년 이상 지난자, 세대주 5년, 2주택 이상 속하지 않는 점도 같음.




오산세교2지구 우미리 공급 & 분양가

1,500세대 중에 1,400세대를 공급하고 추정 본청약 시기라고 해서 2024년 5월로 예정이라고 한다. 예정이 24년 5월이니까 가장 빠른 날짜가 이날이니 최소 2년 반 정도 낭믐. 입주시기가 25년 2월이라는건데 본청약을 24년 5월에 하는데 입주를 7개월만에 한다고 함.

오산세교2지구 우미리은 공급물량이 상당히 많음. 다만, 여기는 공공 사전청약처럼 통장을 안 쓰고 보험처럼 가져가는 곳이 아ㅣ낟. 오산세교2지구 오미린은 신중히 넣어야함. 여기를 정말 4~5년 기다려서 가져갈 사람들만 넣어야함. 통장이 사라지니 다른 기회는 없어짐.

그리고 여기 당첨된다고 2년 뒤 완공은 확정이 아님. 사전청약이다. 추정 분양가격은 싸게 나왔다. 우선 4억 3천만원 정도에 나왔는데, 84타입 34평형이 4억 3천임. 주변을 보지 않아도 싼 가격이다. 그런데 지금 내놓은 가격이 확정이 아니다. 2024년 5월에는 무슨일이 터질지 모른다. 이때 분양가는 누구도 알 수 없음.

 

 

오산세교2지구 우미린 위치

실제 위치는 오산세교2 택지개발지구 여기도 이제 하나둘씩 분양을 시작중이다. 교통호재도 있는데, 바로 오산역으로 분당선이 동탄에 거쳐서 세교를 거쳐서 들어온다고 함. 오산세교2지구 단지는 거리가 조금 되지만, 대중교통으로 접근할 수 있기에 수혜는 같이 누린다고 보면 됨.

여기가 중요한것은 신도시라는 점이다. 규모도 작지 않음. 큰 택지개발에 속하는 규모다. 요즘에는 신도시가 불패 느낌이다. 주변 가격들만 하더라도 신축으로만 검색했는데도 오산역 근처는 2,200 ~ 3,000이라 오산세교2지구는 최소 2천은 넘는다고 봄.

최소 평당가 2,000으로 잡으면 6억 8천정도 되는데, 여기 분양가가 4억 3~5천이었으니까 지금 기준에서 대략 2억정도 시세차익이 있다고 볼 수 있음. 그래서 여기가 지금 분양하면 상당히 좋은 곳인데 24년 5월에 본청약을 한다고 하니까 여기 넣을 사람들은 추이를 좀 잘 살펴보자.

오산세교2지구 우미린을 정리하자면 사전청약이기에 따로 언급할 건 없고, 그냥 빨리 나왔으면 함. 그리고 지금 분양가를 4억 3천이라는데, 제발 변경이 되지 않았으면 좋겠다. 그러나 무조건 변경될 것임. 민간 사전청약이 처음으로 나왔는데, 여기 경쟁률은 어떻게 될지 궁금함. 




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