검단 제일풍경채 분양가 괜찮을까? 단점 파악
검단의 경우 수도권에 거주하는 사람들도 청약 가능하고, 가점이 낮은 사람들을 위한 추첨제 물량도 꽤 있음. 입주자 모집공고는 아직 올라오지 않았는데, 이번주 금요일 12월 10일에 나올 예정임. 이대로 나온다면 특별공급 접수는 12월 20일, 당첨자 발표는 12월 28일이 될 에정이다. 하지만, 분양일정은 언제든지 연기될 수 있기 때문에 참고만 하자.
검단 제일풍경채 공급규모
인천 검단 A15블록에 들어서고, 지하3층부터 지상 25층, 15개동, 총 1,425세대로 구성되어 있다. 84타입에서는 추첨제 물량이 전혀 없고, 대신 85 초과물량인 111타입에는 추첨제 물량이 50%나 된다. 아직 정확히 세대수가 얼마나 배정되는지는 모르지만, 111타입이 꽤 많이 들어갈것으로 보임. 1,425세대라서 골고루 배치를 잘 했을것이라고 생각함.
입주에정 시기는 2024년 11월 예정이다. 인천 서구 검단신도시는 분양가상한제를 적용받는 투기과열지구라서 85제곱 이하에서는 가점 100%, 85초과인 111타입은 추첨 50%가 적용됨.
전매제한은 5년으로 예상되고, 재당첨제한은 10년, 12월에 나온다면, 실의무거주는 없을것으로 예상된다. 만약 내년으로 넘어간다면 의무거주는 생길 가능성이 있음. 여기는 66만제곱이 넘어가는 택지개발지구라서 인천 2년 이상 거주자에게 50% 우선배정하고, 나머지 50% 물량은 수도권 거주자들이 가져간다. 경기도나 서울에 거주한다면 검단 제일풍경채를 노려보자.
검단 제일풍경채 단점
인천 검단신도시 미래가치가 좋은건 누구나 다 알지만, 단점도 있다. 공급물량이 너무 많음. 21년도에도 수요량보다 많았는데, 22~23년에는 공급량이 더 어마어마함. 검단 제일풍경채 입주일이 2024년 11월이었는데, 이때가 되면 어느정도 공급이 해소는 되겠지만, 그래도 공급이 여전히 매우 많음.
그래서 나중에 전세를 내놓을 사람들은 이 점을 생각해야함. 전세가를 제대로 못받을 확률이 크기 때문임. 그런데 이러한것들이 신도시의 특징이다. 이 공급이 어느정도 해소되고, 인프라가 구축되는 시점이 오면 원래 전세가랑 매매가를 찾아갈 것임. 미래신도시랑 동탄신도시만 보더라도 성공적으로 발전하고 있음.
공급이 많은 대신 당연히 인구수는 점차 증가중이고, 세대수도 증가하는 추이다. 아마 2022년도에는 더 많은 상승이 있을것으로 예상이 되고, 아무래도 입주 물량이 많기 때문에 더 많아질것이라고 생각됨.
검단 제일풍경채 입지
김포 아래에 위치하고 있고, 현재는 지하철이 없기 때문에 서울 접근성이 나쁘다. 하지만, 지하철 연길이 되면 김포공항이나 마곡 접근성이 좋아짐. 그리고 GTX-D 노선이 어디를 지나갈지 모르지만, 이로인해 서울 접근성이 개선될 수 밖에 없음. 특히 검단 제일풍경채 1차 아파트는 2024년에 개통이 에정되어 있는 인천 지하철 1호선, 신설역 바로 옆에 들어와서 입지 자체도 좋다고 볼 수 있음.
중심 상업지구와도 가까워 생활 편리성이 높을것으로 예상된다. 게다가 멀지않은 곳에 유치원, 초중고가 자리잡고 있음. 대략적으로만 보더라도 녹지가 꽤 많아 쾌적한 환경이다. 실거주하기에 좋은 단지임.
검단 제일풍경채 분양가
가장 중요한것은 여기가 전부 분양가상한제를 적용받기 때문에 분양가도 저렴한 수준으로 나올것이다. 이번달에 분양이 일정대로 나온다면 84타입 기준 4억 중반쯤에 나오지 않을까 싶음. 이미 주변 시세가 8~10억이기 때문에 확실히 주변시세 대비해서는 메리트가 클것임.
주변시세를 살펴보면, 역 근처 호가가 8억부터 10억까지 나와있음. 여기가 다운거래가 되는지 모르지만, 현재 실거래가만 봐서는 정확한 시세 파악이 힘들다. 그래도 최근 거래된걸 보면 33평이 7억 8천 5백에 거래된 곳이 있는데, 단순 비교해봐도 최소 안진 시세차익은 3억 이상이다.
나오고 있는 호가는 8억 9천부터 10억까지 있음. 그리고 구축 아파트의 최근 거래가는 4억 3천임. 2004년 아파트와 비슷한 분양가에 나올 예정이고, 여기랑 비교해도 메리트는 존재함.
주변 전세가도 살펴보면 4억선에 나와있는데, 분양가가 4억 5천에 나온다고 가정해도 입주시점에 전세를 줄 수 있다고 하면, 대략적으로 5천에서 1억 정도만 있으면 자금 계획을 마칠 수 있음. 현재 시점에서는 그렇고, 검단 제일풍경채 입주할 때 쯤 되면 아마 공급물량이 많아 전세 가격이 많이 떨어질 가능성이 있음. 이런것까지 감안해서 자금계획을 세우자.
그런데 가점이 낮은 사람들은 지금 시점에서는 어떻게 당첨될지 고민하는 것이 우선이다. 가점 높은 사람들은 자금 계획 잘 세워서 넣어보도록 하자.
최근 분양한곳들을 보면 4월에 검단역 금강펜테리움 더 시글로를 살펴보면 84타입 분양가는 4억 7천 선에 나왔고, 경쟁률은 2~3자리였다. 여기가 백일역 바로 앞에 있는 주상복합이라서 인기가 많았음. 최저 가점 커트라인은 당해에서 57점. 높은곳은 69점까지 나왔다.
그리고 여기보다는 입지가 조금 떨어졌던 우미린 파크뷰 2단지 분양가도 4억 중반정도에 나왔고, 경쟁률은 1~2자릿수로 나옴. 최저 가점 커트라인은 40점, 높은건 57점이었음. 1단지도 분양가와 경쟁률 그리고 가점 커트라인 전부 비슷했음. 예미지 퍼스트포레 또한 비슷한 수준이었음.
대부분 경쟁률은 2자릿수로 나오고 가점 커트라인은 낮은건 40점대 높은건 50점대임. 물론 역과 가까운 금강펜테리움은 최소한 60점 이상이어야 했음. 검단신도시도 꽤 가점이 필요하지만, 추첨제 물량이 있기 때문에 자금이 어느정도 되고, 수도권 거주한다면 검단 제일풍경채는 꼭 넣어보자. 어차피 추첨제로 당첨되는게 어려움.