권리금 책정 방식과 깎는 방법 모르면 손해
권리금으로 얼마주는게 적당한지 알아볼건데 권리금을 책정하는 기준과 부동산을 끼고 거래할 경우 꼭 체크할 사항 그리고 유리하게 협의할 수 있는 방법들을 살펴보고 기분좋은 마음으로 장사 시작하길 바람.
권리금 종류
- 시설권리금 (인테리어)
- 영업권리금 (매출)
- 바닥권리금 (동네 상권 기준)
권리금은 3가지로 나뉘는데먼저 시설권리금은 인테리어나 장비 등 장사할 수 있게 만들어놨으니 이 값을 달라는거고, 영업권리금은 매장에서 나오는 순수익을 따져서 계산함. 바닥권리금은 장사가 잘되든 안되든 기본적으로 지역 상권에 깔린 금액을 요구하는거다.
일단 이 3가지 권리금을 다 합쳐 받을 수 있는 경우를 가정하자면 홍대에 핫플인 oo덮밥집이 있다고 치자. 장사가 잘되는게 탐나 누군가 있는 그대로 전부 인수하는 상황이라면 모든 권리금을 받을 수 있다.
감가상각이 되더라도 덮밥집의 인테리어 투자금의 일부를 줘야하고, 장사가 잘돼 한달 순수익이 500만원씩 난다고 가정하면 향후 어느정도 지나면 권리금 회수가 가능하니 이에 맞는 금액을 줘야함. 또 상권에 가게가 비고 장사를 안해 월세만 나가는 자리라 해도 바닥권리금이 3천만원 정도라면 이것도 합쳐서 줘야한다. 권리금에 정확한 룰은 없지만, 위와 같은 원칙을 가지고 권리금을 계산해야 뒤통수를 지키는거니까 잘 알아두자.
그리고 권리금 거래는 급한 사람이 을이다. 예를 들어 처음에는 덮밥집으로 운영한다 해도 나중에 술집으로 바꿔서 인테리어를 다시하면 사실 지불했던 시설권리금과 영업권리금은 날라가는것임. 게다가 오히려 기존 인테리어를 철거하고 다시 꾸며야 하니 손해임. 이러한 케이스라면 바닥권리금만 보고 거래를 하자.
권리금 제값 혹은 싸게 주는법
부동산을 끼고 진행한다고 했을 때 일단 마음에 들어도 좋은 티를 내지 말자. 그리고 우선 깎아달라는 말도 하지 않는게 좋음. 만약 흥정해서 가격을 낮춰주면 그 가격이 고정되버림. 그러니 건물의 기본 정보인 보증금과 권리금, 월세 정도만 알아두고 다른 부동산 3~4곳을 방문해서 또 다른 매물들을 물색해보자.
그러면 비슷한 매물 혹은 똑같은 매물이 보이는데 만약 없다면 다른 부동산에서 가장 먼저 방문한 곳의 시세가 적당한지 물어보자. 실제로 금액이 다른 경우가 꽤 있으니 꼭 비교해봐야됨.
권리금 얼마주는게 적당한가?
보통 한달 순수익 기준 곱하기 1~2년이 기준이다. 사장이 순수익으로 500만원을 가져간다고 치면 1년에 6천, 2년에 1억 2천인데 예전 경기가 좋았을 당시에는 2년 이상도 불렀지만, 지금은 어림도 없다. 아무튼 새롭게 차리더라도 예산이 크면 좀 깎아보고 그게 아니라면 전 주인이 노력해서 가꿔온 가게이니 적당선에서 합의를 하면 됨.
그리고 합의 중에는 급한 사람이 진다고 볼 수 있음. 이유는 바로 임대료 때문인데 가게를 내놓은 사람들은 현재 장사를 못하는 상황 혹은 잘 안되는 경우가 많음. 이럴때 만약 임대료가 낮고 1~2명이 운영할 수 있으면 사장은 원하는 권리금을 받을 때까지 버틸 수가 있음.
그런데 만약 임대료가 매우 비싸고 규모가 커서 사람을 많이 써야할 경우에는 손해보는 규모가 어마어마하니 마음이 급하다. 이 경우라면 매수자가 유리한 위치이다.
갈수록 싸지는 권리금
예전에는 자영업자들이 지금처럼 많지 않았다. 그래서 권리금이 당연하다고 생각된 반면 현재는 수요대비 상가들이 너무나도 많다. 그리고 SNS 발달로 평소 가지 않던 거리가 먼 곳까지도 갬성 + 맛집이다? 그러면 가기 때문에 정말 좋은 상권 아니라면 바닥권리금은 없다고 볼 수 있음.
게다가 요즘 쿠팡이나 마켓커리처럼 집에서 끼니를 해결할 수 있는 좋은 수단들도 많기 때문에 수요 대비 상가들이 너무 많다고 생각됨. 그리고 이제는 건물주들도 별 경쟁력 없는 임차인들이 권리금 받아먹는 꼴이 보기 싫어서 어떻게 내보내고 임대료를 올릴까라는 사람도 많아졌다.