송도 아크베이 경쟁률과 올바른 자금계획은?
어제 송도 아크베이 B3블록 청약이 있었다. 생각보다 높은 경쟁률로 마감했는데 이 중에서 일부 물량은 추첨제였는데 당첨확률은 어느정도인지 보고 자금계획은 어떻게 세우면 좋은지에 대해서도 알아보자.
송도 아크베이 타입별 경쟁률
우선 84타입은 추첨제 물량이 아예 없었다. 가점이 낮았다면 85초과 물량에 넣었어야지 추첨제 물량 50% 틈에 들어갈 수 있었음. 추첨제 물량중에서는 유일하게 98타입만 중도금대출이 가능했고, 나머지 물량은 9억을 초과해서 중도금대출이 불가능했다.
그래서 98타입이 가장 높은 경쟁률을 보였음. 아마 당첨 가점 커트라인도 높았을거다. 당첨확률은 인천 2년이상 당해라고 할 때는 0.45%정도 밖에 되질 않고 만약에 수도권에 거주한 사람들이 청약했다면 0.1% 수준이다.
112타입은 중도금대출이 안나와서 그나마 당첨률이 높아졌는데 인천 2년이상 당해면 7.8%, 수도권이면 2.1%이다. 그리고 121A타입은 각각 5.5%, 1.7% 정도이고, 121B타입이 가장 인기 없었는데 여기는 당해조건을 충족했다면, 무려 당첨 확률이 33%나 된다. 수도권이었어도 8%이다.
여기는 예비자 수가 부족해서 오늘 2순위 청약을 받고 있음. 자금이 여유가 된다면 121B타입 나쁘지 않아보임. 그리고 나머지 대형평수에서는 인천 2년이상 당해 거주자에게만 추첨제 물량이 배정이 됐고, 수도권에는 기회가 없었다.
더샵 송도 아크베이는 안타깝게도 가점은 낮지만 자금이 있는 사람들에게 당첨률이 높았던 곳이다. 자금이 넉넉하지 않았다면 98타입 말고는 넣을만한 곳이 없었음.
송도 아크베이 평면도
먼저 98타입을 보면 94세대 모집했고, 남동향으로 빠져있다. 워터프런트 호수 뷰가 나오진 않지만 평면도와 향이 괜찮게 잘 빠져서 인기가 상당했음. 그러나 사실 중도금대출이 가능한점과 추첨제 물량이 있는점이 더 크게 작용함.
112타입은 99세대 모집했고, 평면도는 전체적으로 이쁘진 않다. 그래도 향은 남서향으로 잘 잡음. 대부분의 세대에서 워터프런트 뷰가 나올것임.
121A는 116세대 모집했고, 여기 평면도 또한 좋다고 할 순 없다. 그래도 남서향에 호수뷰가 가장 잘 나오는 위치임.
121B는 161세대에 평면도는 최악이다. 그리고 향도 북서향에다가 호수도 잘 안보이기 때문에 가장 인기가 없었던 타입이라 2순위로 넘어가게됨.
송도 아크베이 자금계획
84타입이 최고가 8억 정도, 98타입은 8억 9천 중도금 대출 선을 지켰음. 112타입은 12억 5천, 121A는 14억, 121B는 13억 2천에 나왔다. 보통은 2회차까지 연체는 가능하고 3회차부터 연체할 경우 계약해지될 가능성이 높다. 그래서 중도금대출 안되는 사람들도 무조건 계약금을 납부해야하지만,
중도금중에서 2번 정도는 연체를 해도 계약해지는 없을것 같음. 정확한건 계약서를 봐야알지만 대부분의 사업지가 두번정도는 봐줬다. 연체이자는 대략적으로 7%정도로 높음. 중도금대출 안되는 타입을 넣은 사람은 최소 필요금액이 10억 이상은 있어야 한다.
또 추가로 발코니 확장비도 필요하다. 싸지 않게 나왔음. 84는 3천 3백, 가장 비싼 179타입은 8천만원까지 한다.
| 84 분양가 (8.7억) | 98 분양가 (9.8억) | ||
| 계약금 10% | 8천 7백 | 계약금 10% | 9천 8백 |
| 중도금대출 40% | 3억 4천 8백 | 중도금대출 40% | 3억 9천 2백 |
| 나머지 중도금 20% | 1억 7천 4백 (자납 또는 연체) |
나머지 중도금 20% | 1억 9천 6백 (자납 또는 연체) |
| 잔금 30% | 2억 6천 1백 | 잔금 30% | 2억 9천 4백 |
| 입주 시까지 필요자금 | 8천 7백 ~ 2억 6천 1백 | 입주 시까지 필요자금 | 9천 8백 ~ 2억 9천 4백 |
| 입주 시 필요자금 (12억 예상) |
잔금대출 최대 40% 4.2억 DTI, DSR에 따라 적게 나올 수 있음. 4.5억 |
입주 시 필요자금 (13.5억으로 예상) |
잔금대출 최대 40% 4.5억 DTI, DSR에 따라 적게 나올 수 있음. 5.5억 |
| 전세 줄 때 필요자금 (6억 예상) |
2.7억 | 전세 줄 때 필요자금 (7억 예상) |
3억 |
84타입과 98타입 넣은 사람들은 위 표를 참고해서 필요금액을 준비하자. 대략적으로 4억에서 5억은 있어야 여유가 생김. 실제로 입주한다면 대출이 낮게 나올 확률이 높기 때문에 더 많은 자금이 필요함. 그리고 입주시점에 감정가가 얼마에 나올지는 모르지만 현재 가치가 어느정도인지 대략 파악해보자.
힐스테이트송도더스카이를 보면 전용 102타입 가장 저렴한 호가가 13억 4천이다. 평당가로 환산하면 3,500정도임. 112타입의 경우는 거의 15억에 육박한다. 여기가 입주할 때 가치가 현재가치랑 동일하게 이어진다면 112타입까지는 간신히 잔금대출이 가능할거같고
121타입 이상에서는 무조건 15억이 넘어서 잔금대출이 나오지 않을것임. 현재 가치 기준으로해서 본것이고 자세한건 입주시점에 정확한 시세를 파악해야한다. 또 송도국제도시디엠시티시그니처뷰 43평을 보면 114타입이 최소 15억 ~ 20억까지 형성되어있음.
다시 송도더스카이 120타입을 보면 최저가가 20억부터 21억까지 호가가 불러지고 있음. 121 이상으로 청약한 사람은 분양가가 나중에 다 필요하다고 생각하면 되고 112타입의 경우는 15억에 걸치면 좋은데 아니라면 분양가가 모두 필요하다.
송도 아크베이의 경우는 확실히 주변시세 대비해서 저렴하게 나와서 높은 경쟁률로 마감했고, 당첨된 사람들은 자금계획 잘 세워서 오래 가져가길 바람.