공덕1구역 마포자이 힐스테이트 분양가 괜찮을까?
2022년 서울 공급이 5만 가구 정도로 압축되고 있다. 그동안 미뤄왔던 정비사업지들이 일반분양을 내놓기 때문임. 일단 이렇게 나오는 아파트들은 분양가상한제를 적용받기 때문에 서울의 핵심에 입지에서 분양해도 반값 아파트가 될 가능성이 높다. 이유는 작년까지 서울에 공급이 활동적인 기미를 보이질 않고 아파트값만 미친듯이 올랐기 때문임.
그래서 서울청약을 포기할 수 없는 이유가 바로 여기에 있다. 물론 강남같은 최상급지는 로또분양 단지가 나와더 쉽게 접근할 수 없다. 전부 9억이 넘어 특공이 안되고 중도금대출두 불가능하다. 가점뿐만 아니라 자금조달도 문제라서 청약이 아니라 철인3종 경기와 가깝다고 볼 수 있음.
그래서 서울 최상급지는 자격이 되는 사람들이 가져가는것에 대해 전혀 불만이 생기지 않음. 그들만의 리그이니 말이다. 현실적으로 접근할 수 있는 분양단지를 보면, 마포자이힐스테이트가 눈에 띈다. 원래 이름은 공덕1구역인 이쪽은 아현동을 포함해서 서울에서 대표적인 비선호지역이었다.
일단 구축들이 빽빽하게 들어서있고 정비가 제대로 되질 않아서 생활환경이 나빴음. 그런데 분위기가 이제 달라지고 있다. 1군 브랜드의 아파드들이 들어서면서 주변 주거환경이 새로워지고 있음. 이런식으로 대규모 신축 아파트가 선점하기 시작함.
마포자이 힐스테이트 공급규모 & 입지
현재 마포자이 힐스테이트는 이주를 완료했고 철거가 거의 마무리 단계이다. 조합에서는 2022년 6월에 착공을 목표로 하고 있어 굉장히 빠른 편이다. 공덕1구역 시공을 맡은 회사는 GS건설과 현대건설로 마포자이 힐스테이트 이름이 붙음.
지하 3층 ~ 지상 20층, 11개동, 총 1,101세대
평형스타일 (일반분양 451가구)
59제곱 324가구
84제곱 650가구
114제곱 127가구
평형도 선호도가 높게 빼놨음. 이 중 일반분양이 451세대정도 되는데 이 정도 파이만 되도 준수하다고 봄. 충분히 청약 넣을만한 비율이다. 그리고 이곳은 재건축 초과이익환수제를 피해서 추가분담금이 없는 곳이다. 마포자이 힐스테이트의 최대 장점은 무엇보다 교통환경임.
도보로 5호선 애호개역에 도착할만큼 가까움. 특히 마포쪽은 초역세권이 흔하지 않음. 그런데 최근에 신축 아파트가 들어서면서 이런 마포의 막혀있던 입지가 숨통을 트고 있음. 그래서 서울은 신축 대규모 단지가 어디에 들어서느냐가 향후 그 지역의 발전에 큰 영향을 미친다. 초입지에 신축단지가 들어서면서 주변 생활인프라가 달라짐.
마포자이 힐스테이트 역시 마포 레미안 푸르지오 맞은편에 들어서면서 애호개역을 같이 공유하는 초역세 단지임. 게다가 메인이 남았다. 바로 공덕역. 여기는 6호선도 지나감. 전철역은 하나인데 라인이 2개임. 공항철도도 지나고 있어서 인천공항까지 바로 갈 수 있고 심지어 경의중앙선도 걸쳐있다.
애호개역이 단지와 가깝지만 상대적으로 공덕역이 주목을 받는 이유가 5호선, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 멀티가 되기 때문임. 그리고 또 교통호재가 더 있다. 공덕역으로 신안산선이 크로스 된다. 전철라인을 4개나 가진곳에 하나가 더 추가되니 메리트가 엄청남. 아마 마포자이힐스테이트는 향후 마포 레이만 푸르지오를 경쟁력으로 씹어먹을 수 있을것임.
주변학군과 생활인프라는 따로 언급할 필요없이 너무 잘 갖춰져 있음. 학교는 모두 도보권에다가 인프라 역시 촘촘해 거주환경은 아주 좋다. 아현동의 경우 언덕이 많은것이 단점인데 공덕1구역은 평지라는 점.
마포자이 힐스테이트 분양가
서울 신축이기 때문에 분양가상한제가 적용된다. 확실히 주변시세 대비 저렴하게 나오는건 확정임. 그러나 분양가는 예상보다 훨씬 더 높아질수도 있다. 이유는 마포구 공시시가 상승분을 염두해야하기 때문임. 그래서 대략 59타입은 약 6~7억선, 84타입은 8~9억선이 예상됨.
그러나 조합측에서 59타입 10억선, 84타입 15억선을 들고 나온다면 이건 아무리 몸값이 높아졌다고 하더라도 본인들이 강남이라고 착각해서는 안된다고 봄. 아무튼 분양가 문제는 조합쪽 비용문제가 가장 큰 걸림돌이 되기 때문에 많이 후려치지는 못할것으로 보이고 분양가상한제가 적용되는 예상 범위 내에서 나올듯 함. 워낙에 공덕1구역이 외부자금 없이 건실하게 사업이 진행된 곳이라 원만하게 모든 과정이 이루어질거라고 생각됨.
주변시세를 보면 마포 레미안 푸르지오 30평대가 19억에 형성됨. 이런 분위기라면 향후 공덕1구역 마포자이 힐스테이트는 가볍게 20억원대를 찍고 중반까지 올라갈 가능성이 높아보임. 분양가가 15억을 넘어가더라도 10억 차익을 기대할 정도로 주변시세 대비 확실한 반값 아파트로 나올 확률이 높은 단지임.
마포자이 힐스테이트 청약자격 & 분양일정
서울 2년 거주, 무주택 세대주, 청약통자 2년 이상, 과거 5년내 당첨이력 없어야 함. 분양일정은 올해 착공 예정이고 분양가 조율이 잘 된다면 2022년 하반기 정도에 나오지 않을까 싶음.